獨家放盤有辣有唔辣

獨家放盤有辣有唔辣

讀者Cathy問:你好,本人一直有看你的專欄,想請教,本人與父母同住,除自住單位外,母親早年還買入兩個單位收租,都是30、40年的舊樓,市價約400萬元。

最近見市況轉弱,我們商量後決定先放售其中一個單位,套現後等機會再買,而有代理游說我們獨家放盤給他,說效果更好,這是好主意嗎?有甚麼需要注意?

文:1% Anthony讀者Cathy問:你好,本人一直有看你的專欄,想請教,本人與父母同住,除自住單位外,母親早年還買入兩個單位收租,都是30、40年的舊樓,市價約400萬元。

最近見市況轉弱,我們商量後決定先放售其中一個單位,套現後等機會再買,而有代理游說我們獨家放盤給他,說效果更好,這是好主意嗎?有甚麼需要注意?

現時樓市氣氛是入貨好機會,但不是出貨的理想時機。

小市民很奇怪,旺市的時候,業主反價又反價,買家都會不斷追價入市,明知不抵買都追!

靜市的時候,業主劈價又劈價,買家都會縮沙,所謂剛性需求會忽然消失,明知又平又抵都不買。

以現時的情況要出貨不容易,想以靚價沽出更要有經驗、有技巧、有人脈網絡,建議暫時不要賣樓。

如果讀者真的要現在放盤,根據筆者過往經驗,想出貨應該放多幾間代理行,並非只放獨家盤。

一般而言,獨家代理合約期為三個月。意思是在這三個月內,只可以透過這間代理行放售,如果透過其他代理行出售,同樣要付1%佣金予該代理。

代理游說放獨家盤的時候,總會有很多漂亮理由,例如「你都見到我哋每個星期有响報紙落廣告㗎啦,俾我哋做獨家,我哋會幫你落廣告推廣,嗰度都使唔少錢㗎!」

又例如「成條街咁多代理,逐間放你唔煩㗎咩,其實俾咗我哋做獨家咪一樣,我哋會放晒俾行家!」

日前爆出一單被朋友解讀為醜聞的新聞。話說天水圍嘉湖山莊爆出一宗驚人的劈價成交,中銀及滙豐估價分別是340萬及374萬元,最終以260萬元,低市價近三成成交,買家正是放盤的代理行同事。

據報道,代理行回應稱,業主8月初委託該行獨家放售,但是放盤幾個月仍然乏人問津,於是業主主動減價促成交易。

如果業主同時放幾間代理,起碼可比較不同叫價。以上述的個案為例,其實,只要代理行同事有向業主申報利益,買家是自己,而業主又同意的話,原則上就不涉及不公平交易。

作為業主最想知道的是,是否沒有其他更好的出價?現時市況淡靜,可能真是無人問津,筆者不敢質疑該代理的陳述,問題是這間代理行無客,並不代表其他代理行都無客。

例如有買家還價260萬元,業主可以向各代理說,需要兩日時間與同屋企人商量,其實,是趁機會向其他代理查詢,有沒有其他買家出價。

「你哋有冇客要? 啱就280萬元俾你,冇我就簽㗎啦!」如果真是無客,心甘命抵。

不要覺得很不公平,代理自己買樓其實是常識吧!

筆者認識很多地膽代理,閒閒地十層、八層樓揸手,幾千萬元身家,你估賺佣金真是賺到這麼多嗎?

最主要是自己收盤,有超級筍盤梗係美女廚房,食咗先講,食唔晒,再俾相熟炒家、投資者,問心嗰句好熟咩?有筍盤點解要益你?

作為業主一定要懂得保障自己,除非你對這個代理非常信任,例如筆者有位同事,她的母親就是某區的地膽代理;否則應該多用幾個代理!

文:1% Anthony現時樓市氣氛是入貨好機會,但不是出貨的理想時機。

小市民很奇怪,旺市的時候,業主反價又反價,買家都會不斷追價入市,明知不抵買都追!

靜市的時候,業主劈價又劈價,買家都會縮沙,所謂剛性需求會忽然消失,明知又平又抵都不買。

以現時的情況要出貨不容易,想以靚價沽出更要有經驗、有技巧、有人脈網絡,建議暫時不要賣樓。

如果讀者真的要現在放盤,根據筆者過往經驗,想出貨應該放多幾間代理行,並非只放獨家盤。

一般而言,獨家代理合約期為三個月。意思是在這三個月內,只可以透過這間代理行放售,如果透過其他代理行出售,同樣要付1%佣金予該代理。

代理游說放獨家盤的時候,總會有很多漂亮理由,例如「你都見到我哋每個星期有响報紙落廣告㗎啦,俾我哋做獨家,我哋會幫你落廣告推廣,嗰度都使唔少錢㗎!」

又例如「成條街咁多代理,逐間放你唔煩㗎咩,其實俾咗我哋做獨家咪一樣,我哋會放晒俾行家!」

日前爆出一單被朋友解讀為醜聞的新聞。話說天水圍嘉湖山莊爆出一宗驚人的劈價成交,中銀及滙豐估價分別是340萬及374萬元,最終以260萬元,低市價近三成成交,買家正是放盤的代理行同事。

據報道,代理行回應稱,業主8月初委託該行獨家放售,但是放盤幾個月仍然乏人問津,於是業主主動減價促成交易。

如果業主同時放幾間代理,起碼可比較不同叫價。以上述的個案為例,其實,只要代理行同事有向業主申報利益,買家是自己,而業主又同意的話,原則上就不涉及不公平交易。

作為業主最想知道的是,是否沒有其他更好的出價?現時市況淡靜,可能真是無人問津,筆者不敢質疑該代理的陳述,問題是這間代理行無客,並不代表其他代理行都無客。

例如有買家還價260萬元,業主可以向各代理說,需要兩日時間與同屋企人商量,其實,是趁機會向其他代理查詢,有沒有其他買家出價。

「你哋有冇客要? 啱就280萬元俾你,冇我就簽㗎啦!」如果真是無客,心甘命抵。

不要覺得很不公平,代理自己買樓其實是常識吧!

筆者認識很多地膽代理,閒閒地十層、八層樓揸手,幾千萬元身家,你估賺佣金真是賺到這麼多嗎?

最主要是自己收盤,有超級筍盤梗係美女廚房,食咗先講,食唔晒,再俾相熟炒家、投資者,問心嗰句好熟咩?有筍盤點解要益你?

作為業主一定要懂得保障自己,除非你對這個代理非常信任,例如筆者有位同事,她的母親就是某區的地膽代理;否則應該多用幾個代理!

作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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