樓價跌幾多視乎溢價

樓價跌幾多視乎溢價

阿東問:Anthony你好!首先謝謝你在專欄的分享,想問你的意見,上週美國宣布加息後,關於劈價、撻訂的報道更加猛烈,樓價跌勢好像深不見底。

本人今年已30多歲了,想趁今次樓價調整買一個屬於自己的物業。不過,又很擔心買入後會繼續跌價,你覺得樓價還要跌幾多呢?

文:1% Anthony阿東問:Anthony你好!首先謝謝你在專欄的分享,想問你的意見,上週美國宣布加息後,關於劈價、撻訂的報道更加猛烈,樓價跌勢好像深不見底。

本人今年已30多歲了,想趁今次樓價調整買一個屬於自己的物業。不過,又很擔心買入後會繼續跌價,你覺得樓價還要跌幾多呢?

這個問題幾乎每天都有朋友問,哈哈!

其實「樓價還會跌幾多」這個問題,個人認為學術研究多於實戰,如果讀者真的想買樓,就要了解實戰情況。

很多人誤以為樓市是一個整體,因此經常問「樓市跌幾多」,事實上。不同的物業,應該有不同跌幅,不能一概而論。

有些物業要跌得比較多,正如2015年初筆者的網誌文章,經常提到有些物業明顯炒過籠,筆者稱之為高溢價的物業。

這類物業應該要跌得比較多,例如一些新界區,甚至是新界二線區的細價樓,呎價炒到比市區質素相近的物業還要高,從物業投資的角度來說,是不合情理的。

例如兩個質素相若的物業,A位於市區,呎價為12,000元;B在新界二線區,呎價只值11,000元。

然而,由於樓市暢旺,買家盲目追價,呎價竟然搶到12,000元水平,甚至13,000元,多出來的就是筆者所指的溢價。

升市時買家信心爆棚,自然覺得沒有問題;惟樓市逆轉時,買家幻想破滅,回復理智,溢價自然要還。

例如A的呎價由12,000元跌到11,000元,B就可能由12,000元跌到10,000元,以與物業A保持合理差距,形成有些物業跌一成,有些跌兩成,甚至更多。

除地區外,蚊型單位的溢價亦偏高。由於政府不斷加辣,令細價樓極速炒上,無論是上車用家還是投資者都在爭逐細價樓,很多樓齡高、質素差的單幢樓,由於呎價及樓價皆細,更令呎價炒到嚇人。

例如旺市時經常收到代理報料,深水埗及旺角一些樓齡接近40年的單幢樓,200平方呎單位竟然可以賣到260萬元以上,呎價高達13,000元,令筆者非常驚訝。

樓價料跌一至三成

莫說樓價跌兩成,就算跌三成,筆者都不會覺得好抵,極其量只是合理而已。

記得當年金融海嘯時,筆者在多個地區都持有物業,新界區物業在短短三個月內就下跌逾三成;相反,當時港島西物業,由於地鐵西線工程進行得如火如荼,樓價跌一成已經有支持。

記得當時有代理問筆者的鄰居賣不賣樓?物業市值約200萬元,代理問:「而家個市跌得好勁喎,150萬元賣唔賣呀?」

鄰居跟他說:「盲都睇到我對面起緊地鐵啦,死都等埋佢通車,咪玩啦!」

如果只問樓價跌幾多,沒太大參考價值。最重要是想買甚麼物業,鎖定目標後,再定議價策略。

不過,答得來信,總想有個答案吧!個人認為樓價將會下跌一至三成不等,視乎物業之前有沒有被過分炒高。

文:1% Anthony這個問題幾乎每天都有朋友問,哈哈!

其實「樓價還會跌幾多」這個問題,個人認為學術研究多於實戰,如果讀者真的想買樓,就要了解實戰情況。

很多人誤以為樓市是一個整體,因此經常問「樓市跌幾多」,事實上。不同的物業,應該有不同跌幅,不能一概而論。

有些物業要跌得比較多,正如2015年初筆者的網誌文章,經常提到有些物業明顯炒過籠,筆者稱之為高溢價的物業。

這類物業應該要跌得比較多,例如一些新界區,甚至是新界二線區的細價樓,呎價炒到比市區質素相近的物業還要高,從物業投資的角度來說,是不合情理的。

例如兩個質素相若的物業,A位於市區,呎價為12,000元;B在新界二線區,呎價只值11,000元。

然而,由於樓市暢旺,買家盲目追價,呎價竟然搶到12,000元水平,甚至13,000元,多出來的就是筆者所指的溢價。

升市時買家信心爆棚,自然覺得沒有問題;惟樓市逆轉時,買家幻想破滅,回復理智,溢價自然要還。

例如A的呎價由12,000元跌到11,000元,B就可能由12,000元跌到10,000元,以與物業A保持合理差距,形成有些物業跌一成,有些跌兩成,甚至更多。

除地區外,蚊型單位的溢價亦偏高。由於政府不斷加辣,令細價樓極速炒上,無論是上車用家還是投資者都在爭逐細價樓,很多樓齡高、質素差的單幢樓,由於呎價及樓價皆細,更令呎價炒到嚇人。

例如旺市時經常收到代理報料,深水埗及旺角一些樓齡接近40年的單幢樓,200平方呎單位竟然可以賣到260萬元以上,呎價高達13,000元,令筆者非常驚訝。

樓價料跌一至三成

莫說樓價跌兩成,就算跌三成,筆者都不會覺得好抵,極其量只是合理而已。

記得當年金融海嘯時,筆者在多個地區都持有物業,新界區物業在短短三個月內就下跌逾三成;相反,當時港島西物業,由於地鐵西線工程進行得如火如荼,樓價跌一成已經有支持。

記得當時有代理問筆者的鄰居賣不賣樓?物業市值約200萬元,代理問:「而家個市跌得好勁喎,150萬元賣唔賣呀?」

鄰居跟他說:「盲都睇到我對面起緊地鐵啦,死都等埋佢通車,咪玩啦!」

如果只問樓價跌幾多,沒太大參考價值。最重要是想買甚麼物業,鎖定目標後,再定議價策略。

不過,答得來信,總想有個答案吧!個人認為樓價將會下跌一至三成不等,視乎物業之前有沒有被過分炒高。 

作者是1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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