供應增會推低樓價?

供應增會推低樓價?

讀者Ronnie問:Anthony你好!一直有看你的專欄,本人已經擁有一個自住物業,原本想買多一個單位收租,誰知市況逆轉,計劃就擱置了。

日前發展局局長陳茂波說,近期樓價雖然已經略有回軟,但對於一般巿民來說,仍然處於一個不易負擔的水平,強調政府增加土地供應的決心無改變,亦不會放慢腳步。

這是否意味新樓供應會繼續增加呢?如果政府不斷推地,發展商不斷起樓,會否供過於求?發展商會否不斷劈價?會否拖累樓價下跌呢?

文:1% Anthony先看看一般人的邏輯,政府不斷推地;發展商不斷起樓,新樓供應不斷增加;市場供過於求,發展商被逼不斷劈價,樓價不斷下跌。

這是不合常理的,最少有幾點值得深思。

首先,政府不斷推地?是否就一定要接?

所謂不斷是甚麼意思呢?推多少呢?之前曾經有不少報道指,未來三至四年將會有約逾80,000個單位供應。

筆者曾寫文章分析,第一,每年供應逾20,000個單位,其實僅屬正常水平,只是過去十年供應太少而已。

第二,現時所謂的供應,很多都是400平方呎以下的細單位,甚至是逾200平方呎或以下的迷你戶。

舉例說,以往推一個800平方呎單位,今天推兩個300平方呎的一房單位,數字上供應增加了一倍,實際上供應是否增加了?

其次,發展商不斷起樓,新樓供應不斷增加?

今天幾乎所有人都預期樓價會跌,難道發展商不知道樓價會跌嗎?

發展商的研究團隊,比任何人都更專業,掌握更多數據呢!

既然發展商都知道樓價會跌,如果你是發展商,會不會積極投地?會不會積極進行收購重建?

要知道今天的建築成本可不便宜,估計每平方呎建築成本在5,000元以上,還有地價、營運成本、合理利潤等。

如果明知樓價下跌,無錢賺甚至要蝕本,發展商還會繼續積極起樓?情願劈價蝕讓益街坊?蝕本生意有人做嗎?

政府推地就要接嗎?可以預期,流標情況勢必增加,這就是市場自然調節機制,除非政府自己起樓;否則,即使今天供應多,幾年後的供應就會自然減少。

再者,發展商會不斷劈價,樓價會不斷下跌?

最近樓市轉淡,然而,新盤樓價卻沒有大幅下調,發展商當然明白,減價並不代表賣得好!

如果價錢企得穩,甚至不斷上調,反而個個爭住買;如果價錢企不穩,愈賣愈平,反而個個都不買睇定啲。

根據相熟代理分享,現在發展商不傾向劈價,情願多給優惠、佣金,甚至提供二按等。

還有一點要留意的是,近兩年透支了不少供應。

近年很多遠期樓花推出,有些甚至樓花期長達三年,這些樓盤本來應該待明年、後年才賣,現在賣了,明年賣甚麼?

現屆政府處於弱勢,自然不會輕易放鬆辣招,惹外界不滿,預期這個情況將會持續多一年時間左右,惟樓價跌幅不會太大,投資者要有心理準備。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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