聯名買樓投資失先機

聯名買樓投資失先機

讀者Nick問:Anthony你好!想問如果一個人的收入不夠買樓,應該用聯名?還是用擔保人?

情況是這樣的,本人準備跟女朋友在2016年底結婚,現正計劃買樓自住,由於單靠個人的收入過不到銀行壓力測試,需要與太太合力,請問聯名購買跟擔保人有何分別?

文:1% Anthony讀者Nick問:Anthony你好!想問如果一個人的收入不夠買樓,應該用聯名?還是用擔保人?

情況是這樣的,本人準備跟女朋友在2016年底結婚,現正計劃買樓自住,由於單靠個人的收入過不到銀行壓力測試,需要與太太合力,請問聯名購買跟擔保人有何分別?

很多朋友都問過這問題。

今時今日政府辣招多多,尤其是按揭不斷收緊,一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易,很多時要跟家人合力購買。

正如讀者的情況,一對年輕新婚夫婦,到底應該用聯名購買,還是用一個人名買,另一個擔保呢?

這個問題有兩個層面,一個是人性角度;另一個是投資角度。

首先說人性角度來看,這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭,兩個人就是一個整體,她自然希望擁有新居一半業權,令心裏更踏實,更有安全感,因此,從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而,從投資角度來看,聯名買樓彈性比較小,不利將來再買樓。

從第一個物業的角度看,無論是聯名買樓也好,一個人名,另一個擔保也好,負債都是一樣。例如讀者借入420萬元,無論採用哪種形式,兩個人都是同時欠銀行420萬元。

不過,從投資操作角度來看,到再買樓時其實有很大分別。

兩個人聯名買樓,代表讀者與太太同時擁有業權,無論誰將來再買樓,都是第二個物業,首先要付雙倍印花稅(DSD),先花一筆錢。

即使願意多付錢,也未必買得到。

因為根據目前的指引「供款佔入息比例」第一個物業是不能超過入息的50%;第二個物業則是40%。

至於「壓力測試後的模擬供款」第一個物業是不能超過入息的60%;第二個物業則是50%。

舉例說將來收入增加了,有20,000元額外收入。

以5.15%(即2.15% + 3%)、年期30年、50%按揭計算。

第一層樓:具有12,000元的供款能力,可買439萬元物業。

第二層樓:僅10,000元的供款能力,只能買366萬元物業。

如果用A名,由B作擔保,情況更具彈性。

首先B仍然未有物業,可以免卻DSD,壓力測試也較輕鬆,想釋放B的購買力亦比較簡單,只要重新批核,轉換擔保人即可。

如果A的收入增加了,不再需要B擔保,做一次轉按就可以除名,簡單快捷。

如果聯名的話,則需要透過買賣,例如將B的業權轉讓予A,印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

文:1% Anthony很多朋友都問過這問題。

今時今日政府辣招多多,尤其是按揭不斷收緊,一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易,很多時要跟家人合力購買。

正如讀者的情況,一對年輕新婚夫婦,到底應該用聯名購買,還是用一個人名買,另一個擔保呢?

這個問題有兩個層面,一個是人性角度;另一個是投資角度。

首先說人性角度來看,這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭,兩個人就是一個整體,她自然希望擁有新居一半業權,令心裏更踏實,更有安全感,因此,從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而,從投資角度來看,聯名買樓彈性比較小,不利將來再買樓。

從第一個物業的角度看,無論是聯名買樓也好,一個人名,另一個擔保也好,負債都是一樣。例如讀者借入420萬元,無論採用哪種形式,兩個人都是同時欠銀行420萬元。

不過,從投資操作角度來看,到再買樓時其實有很大分別。

兩個人聯名買樓,代表讀者與太太同時擁有業權,無論誰將來再買樓,都是第二個物業,首先要付雙倍印花稅(DSD),先花一筆錢。

即使願意多付錢,也未必買得到。

因為根據目前的指引「供款佔入息比例」第一個物業是不能超過入息的50%;第二個物業則是40%。

至於「壓力測試後的模擬供款」第一個物業是不能超過入息的60%;第二個物業則是50%。

舉例說將來收入增加了,有20,000元額外收入。

以5.15%(即2.15% + 3%)、年期30年、50%按揭計算。

第一層樓:具有12,000元的供款能力,可買439萬元物業。

第二層樓:僅10,000元的供款能力,只能買366萬元物業。

如果用A名,由B作擔保,情況更具彈性。

首先B仍然未有物業,可以免卻DSD,壓力測試也較輕鬆,想釋放B的購買力亦比較簡單,只要重新批核,轉換擔保人即可。

如果A的收入增加了,不再需要B擔保,做一次轉按就可以除名,簡單快捷。

如果聯名的話,則需要透過買賣,例如將B的業權轉讓予A,印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

作者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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