舊樓劏房糖衣陷阱

舊樓劏房糖衣陷阱

讀者阿嘉問:Anthony 你好!祝你和《經濟一週》讀者新年快樂!

新年新目標,買樓!哈哈!最近我到大角咀睇樓,代理介紹一個樓盤,實用面積約400平方呎,樓齡逾40年,底價340 萬元。

代理說如果間三個套房,裝修靚一點,每間套房可以收租6,000元,共收18,000元,回報逾6%,很吸引啊!值得買嗎?

另一個單位樓齡逾廿年,實用面積約300平方呎,一房一廳,底價 290 萬元。

哪一個抵買呢?

文:1% Anthony讀者阿嘉問:Anthony 你好!祝你和《經濟一週》讀者新年快樂!

新年新目標,買樓!哈哈!最近我到大角咀睇樓,代理介紹一個樓盤,實用面積約400平方呎,樓齡逾40年,底價340 萬元。

代理說如果間三個套房,裝修靚一點,每間套房可以收租6,000元,共收18,000元,回報逾6%,很吸引啊!值得買嗎?

另一個單位樓齡逾廿年,實用面積約300平方呎,一房一廳,底價 290 萬元。

哪一個抵買呢?

祝新年進步,買到賺錢筍盤!

新年期間都出去睇樓,果然很積極啊!先分析讀者兩個樓盤。

那間劏房,明賺暗蝕!表面上有比較高的現金流,實際上是糖衣陷阱!以下是一些資深投資者的親身體驗。

第一,政府監管很嚴!很多劏房工程尚未完成已經勒令還原;第二,租客質素差,單位損耗高!

以前有很多不愉快經歷,筆者新書會揀選其中一些故事詳談。

這兩點往後再談,今次先跟讀者計數講錢!

第三,成本重!坊間有些裝修師傅,聲稱可合法地劏房,就是類似賓館的手法,根據屋宇署的要求裝修,然而成本卻很重。

普通改裝劏房每間約70,000至80,000元,若跟足規矩每間就要逾10萬元,三間套房加起來,成本就要逾40萬元!

故此,以每月收多6,000元租金計算,每年共收多72,000元,需要六年多才能翻本!

第四,表面增值,其實是減值!以前社會對劏房接受程度比較高,易出售,易按揭。

惟今天政府打擊劏房,所以銀行取態審慎,坊間只有一、兩間細銀行肯做,將來可能會再收緊!

換句話說,如果讀者買入單位後改裝成劏房,若下手買家借不到按揭,怎麼買呢?

客路窄,賣價當然都要平!以為增值後可賣貴一些,其實是買家殺價的借口!

買家:「你間晒套房,亂晒籠,我要擺好多錢裝修喎!」

誰不會這樣講價?還有裝修費是不能上會的。

至於另外一個單位,要看看其間隔。這個價錢以現市況看來挺便宜的,很久都沒見過290萬元這個價位,這銀碼的單位呎價低於10,000元了。

不過,亦要看看單位的質素及間隔,例如樓層、景觀等,如果太差,將來亦很難出售。

另外,間隔方面,這個呎數應該可以間兩個房,如果做得到亦可以加分。

而逾廿年的樓齡的物業按揭亦比較容易,雖然不一定買這個單位,不過,可以從這個方向出發。

文:1% Anthony祝新年進步,買到賺錢筍盤!

新年期間都出去睇樓,果然很積極啊!先分析讀者兩個樓盤。

那間劏房,明賺暗蝕!表面上有比較高的現金流,實際上是糖衣陷阱!以下是一些資深投資者的親身體驗。

第一,政府監管很嚴!很多劏房工程尚未完成已經勒令還原;第二,租客質素差,單位損耗高!

以前有很多不愉快經歷,筆者新書會揀選其中一些故事詳談。

這兩點往後再談,今次先跟讀者計數講錢!

第三,成本重!坊間有些裝修師傅,聲稱可合法地劏房,就是類似賓館的手法,根據屋宇署的要求裝修,然而成本卻很重。

普通改裝劏房每間約70,000至80,000元,若跟足規矩每間就要逾10萬元,三間套房加起來,成本就要逾40萬元!

故此,以每月收多6,000元租金計算,每年共收多72,000元,需要六年多才能翻本!

第四,表面增值,其實是減值!以前社會對劏房接受程度比較高,易出售,易按揭。

惟今天政府打擊劏房,所以銀行取態審慎,坊間只有一、兩間細銀行肯做,將來可能會再收緊!

換句話說,如果讀者買入單位後改裝成劏房,若下手買家借不到按揭,怎麼買呢?

客路窄,賣價當然都要平!以為增值後可賣貴一些,其實是買家殺價的借口!

買家:「你間晒套房,亂晒籠,我要擺好多錢裝修喎!」

誰不會這樣講價?還有裝修費是不能上會的。

至於另外一個單位,要看看其間隔。這個價錢以現市況看來挺便宜的,很久都沒見過290萬元這個價位,這銀碼的單位呎價低於10,000元了。

不過,亦要看看單位的質素及間隔,例如樓層、景觀等,如果太差,將來亦很難出售。

另外,間隔方面,這個呎數應該可以間兩個房,如果做得到亦可以加分。

而逾廿年的樓齡的物業按揭亦比較容易,雖然不一定買這個單位,不過,可以從這個方向出發。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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