舊樓劏房糖衣陷阱

新年新目標，買樓！哈哈！最近我到大角咀睇樓，代理介紹一個樓盤，實用面積約400平方呎，樓齡逾40年，底價340 萬元。

代理說如果間三個套房，裝修靚一點，每間套房可以收租6,000元，共收18,000元，回報逾6%，很吸引啊！值得買嗎？

另一個單位樓齡逾廿年，實用面積約300平方呎，一房一廳，底價 290 萬元。

哪一個抵買呢？

文：1% Anthony讀者阿嘉問：Anthony 你好！祝你和《經濟一週》讀者新年快樂！

新年新目標，買樓！哈哈！最近我到大角咀睇樓，代理介紹一個樓盤，實用面積約400平方呎，樓齡逾40年，底價340 萬元。

代理說如果間三個套房，裝修靚一點，每間套房可以收租6,000元，共收18,000元，回報逾6%，很吸引啊！值得買嗎？

另一個單位樓齡逾廿年，實用面積約300平方呎，一房一廳，底價 290 萬元。
哪一個抵買呢？

祝新年進步，買到賺錢筍盤！

新年期間都出去睇樓，果然很積極啊！先分析讀者兩個樓盤。

那間劏房，明賺暗蝕！表面上有比較高的現金流，實際上是糖衣陷阱！以下是一些資深投資者的親身體驗。

第一，政府監管很嚴！很多劏房工程尚未完成已經勒令還原；第二，租客質素差，單位損耗高！

以前有很多不愉快經歷，筆者新書會揀選其中一些故事詳談。

這兩點往後再談，今次先跟讀者計數講錢！

第三，成本重！坊間有些裝修師傅，聲稱可合法地劏房，就是類似賓館的手法，根據屋宇署的要求裝修，然而成本卻很重。

普通改裝劏房每間約70,000至80,000元，若跟足規矩每間就要逾10萬元，三間套房加起來，成本就要逾40萬元！

故此，以每月收多6,000元租金計算，每年共收多72,000元，需要六年多才能翻本！

第四，表面增值，其實是減值！以前社會對劏房接受程度比較高，易出售，易按揭。

惟今天政府打擊劏房，所以銀行取態審慎，坊間只有一、兩間細銀行肯做，將來可能會再收緊！

換句話說，如果讀者買入單位後改裝成劏房，若下手買家借不到按揭，怎麼買呢？
客路窄，賣價當然都要平！以為增值後可賣貴一些，其實是買家殺價的借口！

買家：「你間晒套房，亂晒籠，我要擺好多錢裝修喎！」

誰不會這樣講價？還有裝修費是不能上會的。

至於另外一個單位，要看看其間隔。這個價錢以現市況看來挺便宜的，很久都沒見過290萬元這個價位，這銀碼的單位呎價低於10,000元了。

不過，亦要看看單位的質素及間隔，例如樓層、景觀等，如果太差，將來亦很難出售。

另外，間隔方面，這個呎數應該可以間兩個房，如果做得到亦可以加分。

而逾廿年的樓齡的物業按揭亦比較容易，雖然不一定買這個單位，不過，可以從這個方向出發。

文：1% Anthony祝新年進步，買到賺錢筍盤！

新年期間都出去睇樓，果然很積極啊！先分析讀者兩個樓盤。

那間劏房，明賺暗蝕！表面上有比較高的現金流，實際上是糖衣陷阱！以下是一些資深投資者的親身體驗。

第一，政府監管很嚴！很多劏房工程尚未完成已經勒令還原；第二，租客質素差，單位損耗高！

以前有很多不愉快經歷，筆者新書會揀選其中一些故事詳談。

這兩點往後再談，今次先跟讀者計數講錢！

第三，成本重！坊間有些裝修師傅，聲稱可合法地劏房，就是類似賓館的手法，根據屋宇署的要求裝修，然而成本卻很重。

普通改裝劏房每間約70,000至80,000元，若跟足規矩每間就要逾10萬元，三間套房加起來，成本就要逾40萬元！

故此，以每月收多6,000元租金計算，每年共收多72,000元，需要六年多才能翻本！

第四，表面增值，其實是減值！以前社會對劏房接受程度比較高，易出售，易按揭。

惟今天政府打擊劏房，所以銀行取態審慎，坊間只有一、兩間細銀行肯做，將來可能會再收緊！

換句話說，如果讀者買入單位後改裝成劏房，若下手買家借不到按揭，怎麼買呢？
客路窄，賣價當然都要平！以為增值後可賣貴一些，其實是買家殺價的借口！

買家：「你間晒套房，亂晒籠，我要擺好多錢裝修喎！」

誰不會這樣講價？還有裝修費是不能上會的。

至於另外一個單位，要看看其間隔。這個價錢以現市況看來挺便宜的，很久都沒見過290萬元這個價位，這銀碼的單位呎價低於10,000元了。

不過，亦要看看單位的質素及間隔，例如樓層、景觀等，如果太差，將來亦很難出售。

另外，間隔方面，這個呎數應該可以間兩個房，如果做得到亦可以加分。

而逾廿年的樓齡的物業按揭亦比較容易，雖然不一定買這個單位，不過，可以從這個方向出發。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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