現在是否上車好時機？

文：1% Anthony讀者Thomas問：

Anthony你好！最近本人看了一個樓齡大約30年，實用面積約360平方呎的兩房單位，去年高峰期業主實收450萬元，我很喜歡這個單位，可惜沒有足夠首期。

最近代理打電話來說業主390萬元都肯收票，搞到我心思思，請問現在是上車時機？如果買，之後再跌點算？會不會變負資產？會不會Call Loan？應該怎樣部署？

相對去年來說，今年絕對是上車的好機會。

從樓價角度看，平咗咁多唔買，唔通等第日升番先買？

與去年高位相比，樓價指數已經下跌逾一成，個別屋苑更下跌超過兩成。

換句話說，去年一個400萬元才買到的單位，今年有機會以320萬至360萬元就買到，今年不上車，將來樓價回升又會後悔。

從實際操作角度看，而家上車容易咗好多！

根據金管局指引，450萬至600萬元的物業，最多只可以做80%按揭，400萬元以下的物業，最多可以做90%按揭。

去年樓價炒得瘋狂，以讀者提到的單位為例，去年賣450萬元，今天業主劈到390萬元，唔好淨係眼睇呢幾十萬元，仲要睇埋俾幾多錢首期：

樓價450萬元，最多80%按揭，首期最少90萬元；

樓價390萬元，最多90%按揭，首期最少39萬元！

換句話說，首期俾少51萬元，很多年輕朋友最愁是沒有首期，39萬元尚且可以儲得到，但是90萬元就遙不可及，唔單止係貴與平的問題，而係做唔到！今年唔上車，將來升番想買都未必買到。

讀者提到擔心樓價有機會繼續下跌。

筆者明白這種心情，但讀者又要明白，就係因為業主同讀者一樣，擔心樓價會繼

續下跌，所以佢才肯平賣，如果佢唔擔心樓價會繼續下跌，又點會無端端由450萬元減到390萬元呢？信心唔夠，就有平嘢，信心爆棚，就買貴嘢，自己揀啦。

在跌市下，讀者亦可以做定防風措施。

首先在價錢方面，可以再試平少少，給自己一個緩衝位，例如現時市值390萬元，雖然已經跌了好多，但係如果再殺多20萬元，咁就算再跌多5%至10%，都唔會蝕入肉。

其次，借按揭時盡量借多一點，可以做90%就最好，就算有首期多，寧願留個錢旁身。

正如讀者問到，負資產點算？

負資產的意思是資不抵債，坊間講到好似世界沒日咁，實際上沒甚麼大不了。

根據前輩、銀行家的分享，只要你乖乖地每個月準時供樓，基本上銀行是不會Call Loan的。

除非連銀行自己都好唔掂，例如2008年金融海嘯的情況，又或者銀行知道你好唔掂，例如自己做生意的資金周轉不靈。

所以唔應該好似你咁講，父母即使有多餘資金可以俾多兩成首期，可以的話都唔好押晒落去，情願借多啲，身上留番現金，有咩事都可以慢慢供兩、三年。

上車，總需要一點勇氣！相對去年來說，今年絕對是上車的好機會。

從樓價角度看，平咗咁多唔買，唔通等第日升番先買？

與去年高位相比，樓價指數已經下跌逾一成，個別屋苑更下跌超過兩成。

換句話說，去年一個400萬元才買到的單位，今年有機會以320萬至360萬元就買
到，今年不上車，將來樓價回升又會後悔。

從實際操作角度看，而家上車容易咗好多！

根據金管局指引，450萬至600萬元的物業，最多只可以做80%按揭，400萬元以下的物業，最多可以做90%按揭。

去年樓價炒得瘋狂，以讀者提到的單位為例，去年賣450萬元，今天業主劈到390萬元，唔好淨係眼睇呢幾十萬元，仲要睇埋俾幾多錢首期：

樓價450萬元，最多80%按揭，首期最少90萬元；

樓價390萬元，最多90%按揭，首期最少39萬元！

換句話說，首期俾少51萬元，很多年輕朋友最愁是沒有首期，39萬元尚且可以儲得到，但是90萬元就遙不可及，唔單止係貴與平的問題，而係做唔到！今年唔上車，將來升番想買都未必買到。

讀者提到擔心樓價有機會繼續下跌。

筆者明白這種心情，但讀者又要明白，就係因為業主同讀者一樣，擔心樓價會繼續下跌，所以佢才肯平賣，如果佢唔擔心樓價會繼續下跌，又點會無端端由450
萬元減到390萬元呢？信心唔夠，就有平嘢，信心爆棚，就買貴嘢，自己揀啦。

在跌市下，讀者亦可以做定防風措施。

首先在價錢方面，可以再試平少少，給自己一個緩衝位，例如現時市值390萬元，雖然已經跌了好多，但係如果再殺多20萬元，咁就算再跌多5%至10%，都唔會蝕入肉。

其次，借按揭時盡量借多一點，可以做90%就最好，就算有首期多，寧願留個錢旁身。

正如讀者問到，負資產點算？

負資產的意思是資不抵債，坊間講到好似世界沒日咁，實際上沒甚麼大不了。

根據前輩、銀行家的分享，只要你乖乖地每個月準時供樓，基本上銀行是不會Call Loan的。

除非連銀行自己都好唔掂，例如2008年金融海嘯的情況，又或者銀行知道你好唔掂，例如自己做生意的資金周轉不靈。

所以唔應該好似你咁講，父母即使有多餘資金可以俾多兩成首期，可以的話都唔好押晒落去，情願借多啲，身上留番現金，有咩事都可以慢慢供兩、三年。

上車，總需要一點勇氣！

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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