買樓落訂拆招

買樓落訂拆招

讀者Gary問:Anthony你好,近日與太太出去睇樓,睇中咗一個單位,呢幾日正同業主議價,已談得七七八八,準備簽約,誰知遇到一個問題唔知點解決。

單位是兩夫婦聯名持有,正常情況下落訂的支票,應該要寫上他們兩個人的名字,存入他們聯名戶口。

代理說他們兩人沒有聯名戶口,要求我的支票抬頭,並改為寫一個人名,由太太代收訂金,請問這是否可行? 

文:1% Anthony當然不可以!兩夫婦A、B聯名買樓,業主就是A+B,是一個整體。

在這次交易中,A沒有樓賣給你;B亦沒有樓賣給你,因為物業的業主是A+B,只有A+B才有資格賣這層樓給你。

付訂金亦應該根據物業查冊,如果上面寫明業主是兩個人,就應該要開聯名票。

無聯名戶口點算?

正常如果他們這個單位有做按揭的話,應該會有聯名戶口的,共同承擔買樓時的按揭供款。

如果真係無聯名戶口,亦都唔可以隨便就寫一個人名,因為A不代表A+B。

簽訂臨時買賣合約包括兩個部分,首先是「簽約」,代表買賣雙方同意交易條款;其次是「付款」,代表買賣雙方履行責任。

試想想,如果A收了訂金,沒有給予B,於是B走出來,高呼自己有沒簽過名,亦沒有收過錢,試問又怎能夠算是一個完整交易呢?這種情況通常有幾種方法可以解決。

最理想的做法,當然是交由律師樓託管。

所謂律師樓託管,意思是訂金不是直接交給業主,而是先交給對方的律師樓。

很多時候是因為物業的業權仍然未搞清楚,除聯名業主,公司業主亦經常發生,到底代表簽署臨約的董事,係咪真係可以代表公司呢?有無大多數股東授權呢?係咪合法呢?

當業權仲未搞清楚,最好的方法當然是交給律師處理,律師會幫你把關,搞清楚業權,自然會將訂金交給業主,毋須擔心。

現時市靜,買家當然可以多些要求。

然而,在樓市暢旺的時候,幾枱客爭一個單位,業主就未必咁容易就範,於是就要用另一個方法,支票開其中一個人名,不過就要寫清楚。

首先,臨時買賣合約必須是要兩個人一起簽名,代表兩位業主都同意買賣條款,缺一不可。

然後在簽臨時買賣合約的附註上寫明,由於業主沒有聯名戶口,A同意以B的名義,代為收取買家訂金,並在條款上簽名作實。

筆者試過有一次,情況更壞,其中一個業主不在香港,換句話說,連簽名的部分都做唔足。

正常情況下,A應該要得到B的授權,才可代表B簽訂買賣合約及代為收錢,需要驗證的問題更多,幸好最後還是拆了局。

如果你覺得有點不安,除了事事Check清楚,搞清楚如何保障自己外,亦可以試吓落少啲訂金,就算有甚麼突發事情,可減少損失。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。