舊區變天更值投資

舊區變天更值投資

讀者Ricky問:Anthony你好,本人早年已經有自住單位,近年儲了點錢,想嘗試買多層樓投資,想問問你覺得哪些地區會比較有潛力?

問過很多朋友,他們建議我揀一些發展較成熟、交通配套較完善、人均收入較高的地區。因為這些地區的物業升值潛力較高,二、三線地區不值錢。

本人亦找過一些資料,每年政府都會有各區的人均收入報告,人均收入較高的地區,例如港島區,是否更值得投資?擔心成本比較高,有點吃力,閣下有甚麼建議呢?

文:1% Anthony讀者Ricky問:Anthony你好,本人早年已經有自住單位,近年儲了點錢,想嘗試買多層樓投資,想問問你覺得哪些地區會比較有潛力?

問過很多朋友,他們建議我揀一些發展較成熟、交通配套較完善、人均收入較高的地區。因為這些地區的物業升值潛力較高,二、三線地區不值錢。

本人亦找過一些資料,每年政府都會有各區的人均收入報告,人均收入較高的地區,例如港島區,是否更值得投資?擔心成本比較高,有點吃力,閣下有甚麼建議呢?

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不同人有不同的投資策略,有些朋友喜歡強者愈強。選擇一些發展成熟、人均收入較高、環境優越的龍頭地區,好處是你已經可以清楚看到地區優勢,投資更安心。

壞處是質素高,成本亦會高,增長動力未必有想像中那麼強。如果預算有限,筆者建議可以在其他地區尋寶。

筆者喜歡以小博大,喜歡揀人均收入較低、環境較差的地區。

以港島西為例,當年筆者上車時,到處是舊樓、唐樓,樓價很便宜。

筆者於2005年買入第一層樓,實用380平方呎,逾30年樓齡,兩房一廳,全海景,買入價106萬元,實用呎價不到2,800元,港島樓賣新界西北價。

近年受惠於港鐵港島西線,區內樓價爆升,同類單位市值直逼500萬元,十年多升近五倍,跑贏大部分地區。

附近很多舊樓都已經拆卸重建,新樓盤的賣價更驚人,即使是普通的單幢樓,呎價都要20,000元以上,而且很受歡迎!

為何原本人均收入低的地區,反而更具吸引力呢?

優勢之一,是投資成本較低。

優勢之二,是變化更為明顯,變化就是增值。

人均收入較低、環境比較差的地區,若能配合城市發展規劃,透過收購、重建、基建等,或會有翻天覆地的轉變,爆炸力更驚人,港島西正是如此。

又例如近年重建重點地區深水埗、長沙灣,很多舊樓、唐樓、劏房,拆卸後,難道會再建唐樓、劏房嗎?

無論是強調生活品味的私人發展商新盤,甚或是相對較實惠的房協「五喜」,與原先的舊樓、唐樓、劏房相比,都有天淵之別。

原本居住在這裏的草根基層會逐漸搬走,取而代之的是買得起新樓盤的中產人士,只要細心觀察,就會見到附近的商舖都會逐漸轉型,例如由之前的幾十元埋單的大排檔,進化成過百元埋單的特色食肆。

近年筆者與投資兵團戰友,繼續在低排名的地區尋寶。

當然不是貧窮率高就可以,還要細心分析區內有甚麼變化,亦要知道自己的買入價是否合理,例如當年港島西通車前一、兩年,業主以通車後的高價放盤,高位接貨就未必能賺了。

除了深水埗、長沙灣外,近年筆者比較多投資的地區,還有油麻地、旺角及土瓜灣等,都是人均收入較低及將會有明顯變化的地區。

油麻地、旺角受惠於高鐵及九龍西發展;土瓜灣則受惠於沙中線及年底通車的觀塘延線。

資料早已公布,只是有沒有細心發掘而已。純粹個人投資取向,讀者宜再細心分析。

文:1% Anthony不同人有不同的投資策略,有些朋友喜歡強者愈強。選擇一些發展成熟、人均收入較高、環境優越的龍頭地區,好處是你已經可以清楚看到地區優勢,投資更安心。

壞處是質素高,成本亦會高,增長動力未必有想像中那麼強。如果預算有限,筆者建議可以在其他地區尋寶。

筆者喜歡以小博大,喜歡揀人均收入較低、環境較差的地區。

以港島西為例,當年筆者上車時,到處是舊樓、唐樓,樓價很便宜。

筆者於2005年買入第一層樓,實用380平方呎,逾30年樓齡,兩房一廳,全海景,買入價106萬元,實用呎價不到2,800元,港島樓賣新界西北價。

近年受惠於港鐵港島西線,區內樓價爆升,同類單位市值直逼500萬元,十年多升近五倍,跑贏大部分地區。

附近很多舊樓都已經拆卸重建,新樓盤的賣價更驚人,即使是普通的單幢樓,呎價都要20,000元以上,而且很受歡迎!

為何原本人均收入低的地區,反而更具吸引力呢?

優勢之一,是投資成本較低。

優勢之二,是變化更為明顯,變化就是增值。

人均收入較低、環境比較差的地區,若能配合城市發展規劃,透過收購、重建、基建等,或會有翻天覆地的轉變,爆炸力更驚人,港島西正是如此。

又例如近年重建重點地區深水埗、長沙灣,很多舊樓、唐樓、劏房,拆卸後,難道會再建唐樓、劏房嗎?

無論是強調生活品味的私人發展商新盤,甚或是相對較實惠的房協「五喜」,與原先的舊樓、唐樓、劏房相比,都有天淵之別。

原本居住在這裏的草根基層會逐漸搬走,取而代之的是買得起新樓盤的中產人士,只要細心觀察,就會見到附近的商舖都會逐漸轉型,例如由之前的幾十元埋單的大排檔,進化成過百元埋單的特色食肆。

近年筆者與投資兵團戰友,繼續在低排名的地區尋寶。

當然不是貧窮率高就可以,還要細心分析區內有甚麼變化,亦要知道自己的買入價是否合理,例如當年港島西通車前一、兩年,業主以通車後的高價放盤,高位接貨就未必能賺了。

除了深水埗、長沙灣外,近年筆者比較多投資的地區,還有油麻地、旺角及土瓜灣等,都是人均收入較低及將會有明顯變化的地區。

油麻地、旺角受惠於高鐵及九龍西發展;土瓜灣則受惠於沙中線及年底通車的觀塘延線。

資料早已公布,只是有沒有細心發掘而已。純粹個人投資取向,讀者宜再細心分析。 

作者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:http://www.facebook.com/anthony.wealth

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