買樓未必層數愈高愈好

買樓未必層數愈高愈好

讀者阿衡問:Anthony你好,想請教一下,最近筆者與男朋友到新界區一些屋苑看了很多個不同的單位。有兩個單位都很喜歡,個人看中一個中層單位,裝修比較新淨。

至於另一個高層單位景觀相差不遠,然而,價錢就貴很多,而且裝修也比較殘。

我想買前者,惟朋友則說樓層不夠高,不值錢。想問問,樓層與樓價是否一定有直接關係?如果你是我的話,你又會怎樣揀?

文:1% Anthony從投資角度看,樓層愈高愈值錢。

自用與投資會有不同的考慮。可能因為香港生活環境比較密集,普遍高層單位會比較清靜,視野亦比較開揚,故受買家歡迎,因此高、低層的估值相差很遠。

其他地方不同,例如台灣的朋友,就對高層單位沒有太大好感。

一來他們的地方沒有那麼壓迫;二來因為有地震,高層不方便逃生。

內地樓的高、低層樓價差距亦不會太大,但香港就不同了,估值差很遠!一般400萬元以下的細單位,每高一層估值隨時高20,000至30,000元。

樓市暢旺時更進取,一層一層加上去,十樓的單位跟30樓的單位,即使面積一樣,估值或相差接近50萬、60萬元!事實質素係咪真係相差咁遠呢?

熟悉樓價估值的投資者就會知道,很多高層單位,估值都會偏高。

如果高層是靚海景,低層是靚海景,質素上沒有太大差別,要劈價低過估價幾十萬元有點難度。

然而有些樓望樓的單位,無論是十樓,還是30樓,景觀都是對面大廈的樓景,其實沒甚麼差別,相差幾十萬元未必合理,要劈價其實不難。

話說回來,如果兩個單位質素一樣,當然挑個高層的單位。

惟並非每個人都懂得計這條數,很多經驗較淺的買家,只要跟他們說估凸價,例如業主叫價380萬元,銀行估價400萬,他們就會很開心,便幫襯你買,將來出貨就會比較容易,估凸價總比估價不足好。

從自用角度看,高樓層不一定最好。

舉例,很多大型屋苑都有自己的內園,這些園景,高層是不及中、低層靚的。

試想想,如果你的單位是30樓,怎麼會看到平台花園呢?

內園景來說,筆者最喜歡中、低層。

最近筆者睇過一個新樓盤,同一個圖則、同一個座向,有個極高層單位,放租逾30,000元,不過,其景觀仍被前面的物業遮擋,所謂海景還是一個罅海景而已,而且因為太高的關係,看不到內園。

另一個中、低層單位,放租逾20,000元,價錢相差三、四成,同樣望這個罅海景,然而,卻可以近望整個內園,筆者較喜歡後者。

不過,如果價錢差不多,環境又不是相差太遠的話,還是買高的好,將來賣出去比較值錢。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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