樓市減辣宜同不宜

樓市減辣宜同不宜

讀者Jassica問:

Anthony你好,最近看見很多不同的分析,都要求政府撤「辣招」,想問問如果真是撤招,對樓市有何影響?樓價會升嗎?你覺得政府撤招的機會多大呢?如果現在買樓,遇上撤招,會有甚麼後果?

文:1% Anthony筆者預期短期內政府不會撤招。之前政府財金官員強調「辣招」是逆週期措施,並說如果將來確認樓市進入下行週期,政府將會適時撤招。可惜,事實是政府根本就無膽!面對政客及市民的壓力,政府不敢撤招。

況且,撤招對樓價亦未必有正面作用。大部分人認為,只要政府撤招,必然對樓市有正面刺激,樓價必然可以回升,事實上並非如此,要看撤甚麼招。

額外印花稅(SSD)撤招或會有反效果!買樓後三年內如果出售物業,須付額外印花稅,首半年付樓價20%;次半年付樓價15%;其後兩年付樓價10%。

政府目標是透過禁絕短炒,令樓價下跌,可惜事與願違。政策推出後,二手市場供應急劇下降,令過去幾年樓價升勢更急。

今天樓市逆轉,新樓供應已有明顯增加,如果撤銷 SSD,更多業主可以即時賣樓,或會釋放更多供應,可能令樓價進一步受壓。

買家印花稅(BSD)撤招肯定有正面刺激。非香港居民及公司名義購買住宅,要付樓價15%的BSD。

這是最立竿見影的辣招!金融海嘯後的升浪明顯由內地買家推高,當時新盤多以大單位為主,樓價動輒過千萬元,很多展銷會甚至移師內地舉行,買家很多是內地豪客。

「辣招」推出後,購買力急跌,如果全部撤招,內地買家重臨,樓價必然回升,甚至失控。

不過,如果可以溫和調整,例如調低15%BSD比例,外地買家不能貸款,放寬香港人持有的公司購買物業,將可適量刺激市場。

雙倍印花稅(DSD)撤招實際影響未必太大。購買第二個住宅物業,或非住宅物業,須付DSD。這政策有助壓抑樓價,但影響不大,尤其是對細價樓而言,成本多幾萬元而已。

若撤招,對心理影響較大,實際上,買家未必會因慳多幾萬元而提高購買意欲,中、高價樓或較受惠。

按揭(壓力測試、減低成數等)撤招有助市民置業。樓價700萬元以下住宅可借六成;1,000萬元以上、出租物業只可借五成;非住宅物業只可借四成。

即使申請按揭保險,450萬元以下的物業可以借八至九成;600萬元以下可借八成,還要按息加3厘做壓力測試。

在新的按揭制度下,不但令很多年輕人未能上車,就是已經有物業的業主亦難以改善生活質素。

因為樓價愈高,按揭成數愈低,賣咗個細單位,都未必夠買個大單位,換樓鏈斷裂。

最危險的是,近期發展商多自己提供二按,甚至高成數一按,市場傾斜至發展商,買家亦負上更高的利息,未來要承受更大風險。

適度撤招,可令年輕人更容易上車,重啟換樓鏈,亦有助樓市重回正軌。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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