負資產惡化拖冧樓市

Anthony你好，最近有報道說負資產宗數不斷上升，請問甚麼才算是負資產，對樓價會有甚麼影響嗎？

為甚麼會出現這個情況呢？有報道說負資產宗數不斷上升是樓價大跌的先兆，請問兩者是否有必然關係？

文：1% Anthony讀者阿Mike問：Anthony你好，最近有報道說負資產宗數不斷上升，請問甚麼才算是負資產，對樓價會有甚麼影響嗎？

為甚麼會出現這個情況呢？有報道說負資產宗數不斷上升是樓價大跌的先兆，請問兩者是否有必然關係？

負資產宗數上升，對市場氣氛肯定不是好事。

過去幾年資產價格急升，尤其是細價樓，幾年間可以升逾一倍，令市場氣氛非常亢奮。

不少經濟上沒有足夠實力的朋友，或受傳媒渲染影響，或受身邊的朋友影響勉強買樓，其中有些更向財務公司借錢繳付首期。

萬一市況逆轉，打工仔份工又保唔住，便會出現斷供、破產潮，持續下去，對經濟影響很大，以前香港確實出現過。

然而，不是每宗負資產的買家都是沒有實力的。

為甚麼有負資產？負資產意思是資不抵債。因為樓價跌了，樓價比按揭貸款額低。

如果買樓沒有貸款，那麼永遠不會成為負資產；如果全部錢是借回來，即使樓價跌1元，都會變成負資產。

筆者有位top sales朋友很會賺錢，月入逾10萬元，然而賺得多、花得多，就是儲不到錢。

對他們來說，月供20,000至30,000元絕對不是問題，就是拿不出幾十萬元首期。

按揭是借的、首期又是借的，買樓的錢全部都是借回來，但不代表他們沒有實力。
既然可以借，為甚麼不借呢？

筆者有不少朋友在銀行工作，有些銀行員工買樓可獲批100%按揭成數，而且還可以享有超低息，例如是1厘。

筆者聽到後都非常羨慕，如果有這些優惠，為甚麼不借呢？

然而，正如前文所說，是否負資產是基於樓價按揭額計算，借了100%，即使樓價跌1元，都是負資產，難道這個世界只准升不准跌？

以他們的情況為例，負資產只代表樓價跌了，代表他們沒有實力嗎？代表他們供不起樓嗎？

之前筆者亦寫過有關文章，在樓價下行期，即使有首期，亦沒有必要全部押在一個物業上。

例如筆者有個朋友想買一個約400萬元的單位，他有逾200萬元現金，隨時畀一半首期。

然而，這200萬元一旦付了首期，就會被鎖死在銀行。

如果買樓目的是自住，自己收入又足夠，可以借到90%按揭，即360萬元貸款，首期拿出40萬元就可以。

有160萬元放在銀行，可以靈活運用；可以投資其他方面；可以創業做生意，亦可以再買多一層樓，何樂而不為？

負資產如果惡化，確實會嚴重影響經濟。

現在經濟下行、樓價下行，政府應信守承諾，放寬「辣招」；否則，倘若情況繼續惡化，銀行有機會call loan，到時樓市真係想唔冧都唔得囉！

文：1% Anthony負資產宗數上升，對市場氣氛肯定不是好事。

過去幾年資產價格急升，尤其是細價樓，幾年間可以升逾一倍，令市場氣氛非常亢奮。

不少經濟上沒有足夠實力的朋友，或受傳媒渲染影響，或受身邊的朋友影響勉強買樓，其中有些更向財務公司借錢繳付首期。

萬一市況逆轉，打工仔份工又保唔住，便會出現斷供、破產潮，持續下去，對經濟影響很大，以前香港確實出現過。

然而，不是每宗負資產的買家都是沒有實力的。

為甚麼有負資產？負資產意思是資不抵債。因為樓價跌了，樓價比按揭貸款額低。

如果買樓沒有貸款，那麼永遠不會成為負資產；如果全部錢是借回來，即使樓價跌1元，都會變成負資產。

筆者有位top sales朋友很會賺錢，月入逾10萬元，然而賺得多、花得多，就是儲不到錢。

對他們來說，月供20,000至30,000元絕對不是問題，就是拿不出幾十萬元首期。

按揭是借的、首期又是借的，買樓的錢全部都是借回來，但不代表他們沒有實
力。

既然可以借，為甚麼不借呢？

筆者有不少朋友在銀行工作，有些銀行員工買樓可獲批100%按揭成數，而且還可以享有超低息，例如是1厘。

筆者聽到後都非常羨慕，如果有這些優惠，為甚麼不借呢？

然而，正如前文所說，是否負資產是基於樓價按揭額計算，借了100%，即使樓價跌1元，都是負資產，難道這個世界只准升不准跌？

以他們的情況為例，負資產只代表樓價跌了，代表他們沒有實力嗎？代表他們供不起樓嗎？

之前筆者亦寫過有關文章，在樓價下行期，即使有首期，亦沒有必要全部押在一個物業上。

例如筆者有個朋友想買一個約400萬元的單位，他有逾200萬元現金，隨時畀一半首期。

然而，這200萬元一旦付了首期，就會被鎖死在銀行。

如果買樓目的是自住，自己收入又足夠，可以借到90%按揭，即360萬元貸款，首期拿出40萬元就可以。

有160萬元放在銀行，可以靈活運用；可以投資其他方面；可以創業做生意，亦可以再買多一層樓，何樂而不為？

負資產如果惡化，確實會嚴重影響經濟。

現在經濟下行、樓價下行，政府應信守承諾，放寬「辣招」；否則，倘若情況繼續惡化，銀行有機會call loan，到時樓市真係想唔冧都唔得囉！

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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