負資產惡化拖冧樓市

負資產惡化拖冧樓市

讀者阿Mike問:

Anthony你好,最近有報道說負資產宗數不斷上升,請問甚麼才算是負資產,對樓價會有甚麼影響嗎?

為甚麼會出現這個情況呢?有報道說負資產宗數不斷上升是樓價大跌的先兆,請問兩者是否有必然關係?

文:1% Anthony讀者阿Mike問:Anthony你好,最近有報道說負資產宗數不斷上升,請問甚麼才算是負資產,對樓價會有甚麼影響嗎?

為甚麼會出現這個情況呢?有報道說負資產宗數不斷上升是樓價大跌的先兆,請問兩者是否有必然關係?

負資產宗數上升,對市場氣氛肯定不是好事。

過去幾年資產價格急升,尤其是細價樓,幾年間可以升逾一倍,令市場氣氛非常亢奮。

不少經濟上沒有足夠實力的朋友,或受傳媒渲染影響,或受身邊的朋友影響勉強買樓,其中有些更向財務公司借錢繳付首期。

萬一市況逆轉,打工仔份工又保唔住,便會出現斷供、破產潮,持續下去,對經濟影響很大,以前香港確實出現過。

然而,不是每宗負資產的買家都是沒有實力的。

為甚麼有負資產?負資產意思是資不抵債。因為樓價跌了,樓價比按揭貸款額低。

如果買樓沒有貸款,那麼永遠不會成為負資產;如果全部錢是借回來,即使樓價跌1元,都會變成負資產。

筆者有位top sales朋友很會賺錢,月入逾10萬元,然而賺得多、花得多,就是儲不到錢。

對他們來說,月供20,000至30,000元絕對不是問題,就是拿不出幾十萬元首期。

按揭是借的、首期又是借的,買樓的錢全部都是借回來,但不代表他們沒有實力。

既然可以借,為甚麼不借呢?

筆者有不少朋友在銀行工作,有些銀行員工買樓可獲批100%按揭成數,而且還可以享有超低息,例如是1厘。

筆者聽到後都非常羨慕,如果有這些優惠,為甚麼不借呢?

然而,正如前文所說,是否負資產是基於樓價按揭額計算,借了100%,即使樓價跌1元,都是負資產,難道這個世界只准升不准跌?

以他們的情況為例,負資產只代表樓價跌了,代表他們沒有實力嗎?代表他們供不起樓嗎?

之前筆者亦寫過有關文章,在樓價下行期,即使有首期,亦沒有必要全部押在一個物業上。

例如筆者有個朋友想買一個約400萬元的單位,他有逾200萬元現金,隨時畀一半首期。

然而,這200萬元一旦付了首期,就會被鎖死在銀行。

如果買樓目的是自住,自己收入又足夠,可以借到90%按揭,即360萬元貸款,首期拿出40萬元就可以。

有160萬元放在銀行,可以靈活運用;可以投資其他方面;可以創業做生意,亦可以再買多一層樓,何樂而不為?

負資產如果惡化,確實會嚴重影響經濟。

現在經濟下行、樓價下行,政府應信守承諾,放寬「辣招」;否則,倘若情況繼續惡化,銀行有機會call loan,到時樓市真係想唔冧都唔得囉!

文:1% Anthony負資產宗數上升,對市場氣氛肯定不是好事。

過去幾年資產價格急升,尤其是細價樓,幾年間可以升逾一倍,令市場氣氛非常亢奮。

不少經濟上沒有足夠實力的朋友,或受傳媒渲染影響,或受身邊的朋友影響勉強買樓,其中有些更向財務公司借錢繳付首期。

萬一市況逆轉,打工仔份工又保唔住,便會出現斷供、破產潮,持續下去,對經濟影響很大,以前香港確實出現過。

然而,不是每宗負資產的買家都是沒有實力的。

為甚麼有負資產?負資產意思是資不抵債。因為樓價跌了,樓價比按揭貸款額低。

如果買樓沒有貸款,那麼永遠不會成為負資產;如果全部錢是借回來,即使樓價跌1元,都會變成負資產。

筆者有位top sales朋友很會賺錢,月入逾10萬元,然而賺得多、花得多,就是儲不到錢。

對他們來說,月供20,000至30,000元絕對不是問題,就是拿不出幾十萬元首期。

按揭是借的、首期又是借的,買樓的錢全部都是借回來,但不代表他們沒有實

力。

既然可以借,為甚麼不借呢?

筆者有不少朋友在銀行工作,有些銀行員工買樓可獲批100%按揭成數,而且還可以享有超低息,例如是1厘。

筆者聽到後都非常羨慕,如果有這些優惠,為甚麼不借呢?

然而,正如前文所說,是否負資產是基於樓價按揭額計算,借了100%,即使樓價跌1元,都是負資產,難道這個世界只准升不准跌?

以他們的情況為例,負資產只代表樓價跌了,代表他們沒有實力嗎?代表他們供不起樓嗎?

之前筆者亦寫過有關文章,在樓價下行期,即使有首期,亦沒有必要全部押在一個物業上。

例如筆者有個朋友想買一個約400萬元的單位,他有逾200萬元現金,隨時畀一半首期。

然而,這200萬元一旦付了首期,就會被鎖死在銀行。

如果買樓目的是自住,自己收入又足夠,可以借到90%按揭,即360萬元貸款,首期拿出40萬元就可以。

有160萬元放在銀行,可以靈活運用;可以投資其他方面;可以創業做生意,亦可以再買多一層樓,何樂而不為?

負資產如果惡化,確實會嚴重影響經濟。

現在經濟下行、樓價下行,政府應信守承諾,放寬「辣招」;否則,倘若情況繼續惡化,銀行有機會call loan,到時樓市真係想唔冧都唔得囉!

作者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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