趁勢除名、租轉買  值得嗎?

趁勢除名、租轉買 值得嗎?

讀者阿捷問:Anthony Sir你好!本人今年40歲,在政府部門工作,太太為家庭主婦,有一小孩子;家庭月入50,000元,儲蓄及基金等流動資金約100萬元。另有一層與弟弟聯名物業已供滿,市值約350萬元,現給媽媽居住。

本人現租住美孚新邨,月租約14,000元,想多買一個自住單位,目標500萬元左右。現有以下問題:

1. 應該在聯名物業除名嗎?

2. 本人有房屋福利,十年供樓利息津貼,每月供樓利息50%仍未使用,應該敘造多一點按揭嗎?

3. 距60歲退休計只剩20年,能做25或30年按揭嗎?

4. 美孚新邨是藍籌屋苑,前景如何?

文:1% Anthony1. 應該在聯名物業除名嗎?

近年政府不斷將按揭收緊,很多朋友擁有聯名物業的都搞除名,自己亦曾經試過,不過,以你現時的情況來說,沒有迫切需要。

問得呢個問題,相信你應該明白計算供款能力時,聯名等同於將負債加倍。然而,你的聯名物業已供滿,不會影響供款能力,從計算供款壓力的角度看,並不迫切。

不過,由於你想買另一層樓,如果你已有一個聯名物業,就要交雙倍印花稅(DSD),以500萬元計,原本僅需付15萬元印花稅,現在就要付30萬元,因此在成本角度來說值得做這個動作。

很簡單,到律師樓辦手續,將一半業權賣給弟弟就可以。計算釐印費的時候,是以350萬元的一半計算,再加上律師費,由於你已供滿,又不用再申請按揭,成本非常便宜。

不過如果弟弟接手,建議不如順便敘造按揭借些少錢傍身,遇上投資機會時可以有資本,有著數。

2. 應用盡供樓利息津貼嗎?

如果是筆者就未必會用!既然每人只有十年機會,梗係等利息高時先用啦!講真,雖然史上最強低息潮已經過去,但現時利息仍處於極低水平,而家扣咪好蝕底!

個個都話美國過幾年加息,不如等佢加到咁上下,供樓都幾辛苦的時候先扣啦!不過,借按揭就應該借到盡,例如借盡九成,多留一點錢傍身。

3. 能敘造25或30年按揭嗎?

大部分銀行最長已做到「年齡 + 供款年期=75年」;加上你做政府工,收入穩定,申請30年期按揭相信應該沒問題。

不過,仍然要視乎樓齡,不同物業有不同的計算。大屋苑會較寬鬆,保守一點以「年齡+供款年期= 70年」計算,超過40年的物業不一定可造到30年按揭。

4. 美孚新邨前景如何?

從自住角度看,很視乎你的喜好。若住慣了,喜歡這個地方,又遇到劈價盤,可以考慮;從投資角度看,這不是好戰場!

首先,美孚新邨高手雲集,例如經常在傳媒上看見其大名的師奶兵團,傳聞持貨已逾200伙!

如果你係經紀,有筍盤會畀邊個先?所以新手踩入美孚新邨無著數。其次,沒有明顯前景,例如基建、重建概念,相信只能跟大市同步。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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