重點新發展區值得投資嗎?

重點新發展區值得投資嗎?

讀者何先生問:Anthony sir你好,想請教一下,最近跟朋友睇樓,他帶我到元朗及洪水橋一帶看樓齡很新的樓盤,環境的確很吸引,而且價錢亦很便宜。

然而,細心看看近年的成交,除一些細價樓升幅比較高外,本人睇過幾個新屋苑過去幾年樓價升幅有限。

朋友幾年前買的一個物業樓價更錄得跌幅;另一方面,又有很多報道說該區會有新發展,真的很矛盾,你怎麼看洪水橋那邊的發展呢?值得投資嗎?

文:1% Anthony

1%投資培訓中心課程總監讀者何先生問:Anthony sir你好,想請教一下,最近跟朋友睇樓,他帶我到元朗及洪水橋一帶看樓齡很新的樓盤,環境的確很吸引,而且價錢亦很便宜。

然而,細心看看近年的成交,除一些細價樓升幅比較高外,本人睇過幾個新屋苑過去幾年樓價升幅有限。

朋友幾年前買的一個物業樓價更錄得跌幅;另一方面,又有很多報道說該區會有新發展,真的很矛盾,你怎麼看洪水橋那邊的發展呢?值得投資嗎?

政府的洪水橋發展大計,其實已經公布了一段日子。

據知修訂後的方案,住宅單位供應將大幅增加,私營房屋比例約佔一半,少部分土地用作商業及物流發展,為區內創造十萬個就業職位。

方案還說計劃興建多一個西鐵站,2024年後將會有第一批居民入住;2034年後將會有近22萬人居住云云。

如果這個計劃落實,發展規模的確很大!

然而,是發展規模大,是否代表有投資價值呢?

首先是時間方面,官方估計2024年才有第一批居民入住;2034年才發展成熟。人生有幾多個十年,何況是20年?

全香港有咁多發展,單單鐵路項目,已經有港島西線、港島南線、沙中線、觀塘延線及高鐵等。

另外,還有多個舊區重建計劃,投資機會多的是,為甚麼要等20年呢?除非樓價很便宜;否則,何來投資價值呢?

其次是升值潛力方面。多人住不代表投資價值高,看看將軍澳的發展就知。

果按計劃推進,洪水橋將有近22萬人居住,相等於半個將軍澳,人多、樓多,代表供應多,多建一個洪水橋站又如何?

尤其是現在新盤一浪接一浪,在樓市下行週期,新盤開價甚至與二手盤相若,甚至比二手更低,會對區內的二手樓做成一定壓力,升幅或會跑輸大市。

筆者在考慮地區發展時,會同步考慮區內供應。

如果是一個大規模的發展,會帶來很多供應,很多人口,會更為小心。

如此大規模的新區發展計劃,可分為幾個階段。

(一) 概念期:有實質供應,然而報道很多,充滿憧憬!

這段時間可謂蜜月期,如果撿到便宜的二手貨,回報不俗。

(二) 供應期:大量供應推出,報道雖多,樓價仍受壓!

就如早幾年的將軍澳,個個坐艇,投資最好避開這段時間。

(三) 成熟期:供應量被消化,發展日漸成熟!

現時洪水橋發展仍處於第一階段,如果讀者買到平價筍盤,並預計在幾年後會出售獲利,或許值得一試。

然而,當踏入第二階段,供應開始陸續推出市場的時候,或會出現壓力,投資就要更謹慎。

文:1% Anthony

1%投資培訓中心課程總監政府的洪水橋發展大計,其實已經公布了一段日子。

據知修訂後的方案,住宅單位供應將大幅增加,私營房屋比例約佔一半,少部分土地用作商業及物流發展,為區內創造十萬個就業職位。

方案還說計劃興建多一個西鐵站,2024年後將會有第一批居民入住;2034年後將會有近22萬人居住云云。

如果這個計劃落實,發展規模的確很大!

然而,是發展規模大,是否代表有投資價值呢?

首先是時間方面,官方估計2024年才有第一批居民入住;2034年才發展成熟。人生有幾多個十年,何況是20年?

全香港有咁多發展,單單鐵路項目,已經有港島西線、港島南線、沙中線、觀塘延線及高鐵等。

另外,還有多個舊區重建計劃,投資機會多的是,為甚麼要等20年呢?除非樓價很便宜;否則,何來投資價值呢?

其次是升值潛力方面。多人住不代表投資價值高,看看將軍澳的發展就知。

果按計劃推進,洪水橋將有近22萬人居住,相等於半個將軍澳,人多、樓多,代表供應多,多建一個洪水橋站又如何?

尤其是現在新盤一浪接一浪,在樓市下行週期,新盤開價甚至與二手盤相若,甚至比二手更低,會對區內的二手樓做成一定壓力,升幅或會跑輸大市。

筆者在考慮地區發展時,會同步考慮區內供應。

如果是一個大規模的發展,會帶來很多供應,很多人口,會更為小心。

如此大規模的新區發展計劃,可分為幾個階段。

(一)概念期:有實質供應,然而報道很多,充滿憧憬!這段時間可謂蜜月期,如果撿到便宜的二手貨,回報不俗。

(二)供應期:大量供應推出,報道雖多,樓價仍受壓!就如早幾年的將軍澳,個個坐艇,投資最好避開這段時間。

(三)成熟期:供應量被消化,發展日漸成熟!現時洪水橋發展仍處於第一階段,如果讀者買到平價筍盤,並預計在幾年後會出售獲利,或許值得一試。

然而,當踏入第二階段,供應開始陸續推出市場的時候,或會出現壓力,投資就要更謹慎。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。