計好數就不怕輸

計好數就不怕輸

讀者James問:Anthony Sir,你好!半年前本人已經想上車,但見樓價不斷下跌,又不敢買。最近見樓市跌勢開始喘定,想買的屋苑樓價已回升20萬、30萬元,開始懷疑自己是否錯過了最佳時機。

如果現在才買,又怕加息後會再跌,心裏十五、十六,你認為應該現在買還是再等一下?

文:1% Anthony讀者James問:Anthony Sir,你好!半年前本人已經想上車,但見樓價不斷下跌,又不敢買。最近見樓市跌勢開始喘定,想買的屋苑樓價已回升20萬、30萬元,開始懷疑自己是否錯過了最佳時機。

如果現在才買,又怕加息後會再跌,心裏十五、十六,你認為應該現在買還是再等一下?

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為甚麼讀者那麼怕輸?

大部分人的想法都很奇怪,去年樓價高企,反而不擔心,盲目追價; 今年樓價下跌兩成,反而擔心,不敢買。

最近不少讀者把握機會成功上車。身邊很多朋友都說,加息了,很多專家都看淡,很擔心。

老實講,點會氣氛又好、專家又唱好,但係價錢又平?如果市場氣氛好,就唔會有平嘢買啦。

如果有平嘢買,預咗一定有負面氣氛。

點解讀者咁驚輸?

(一) 計好條數,留有餘力,將來還可以買到第二間;

(二) 搵到筍盤,買入價比市場平,跌一、兩成先打和;

(三)租值回報高,又驚乜嘢呢?有咩都守得住,驚咩呢?

讀者的盤亦屬於這個類別。單位位於筆者其中一個主場—油尖旺區。

單位買入價308萬元,實用面積約300平方呎,兩房一廳,三至四分鐘就行到港鐵站。

樓齡逾30年,然而,由於已做好大維修,外牆鋪晒磚,望埋去仲後生過隔籬廿幾年的大廈,電梯大堂與走廊都執好晒,乾淨企理,唔使煩,又慳番幾萬元。

讀者買入自住,以90%按揭,供款期30年、2.15厘息率計算,首期30.8萬元,月供約10,435元。首月本金5,468元,利息4,967元。

如果買入收租,以50%按揭、供款期30年、息率2.15厘計算,首期154萬元,月供約5,808元。市值租金11,000元,租金回報約4.3厘,正現金流5,192元。

從進攻的角度看,假如三年後市況平穩或稍好,要賣。

以這一區的樓價及租金水平計算,賣360萬至370萬元不難,連同首期及供款,就可以取回逾100萬元現金,到時再計劃下一步換樓。

從防守角度看,假如三年後市況比現在差,要守。

讀者月入逾30,000元,供款僅佔入息的三分之一,就算將來加息,有排都未感受到供款壓力,仲未計年輕人工作能力、賺錢能力仍有提升空間。

同時,由於借盡90% 按揭,手上仍然有逾20萬元現金,即使經濟逆轉,即使作最壞打算,當而家份工有乜閃失,或者搵唔番咁高人工,又或者有幾個月無收入,積蓄都有排搣啦!

或者很多人會提出十萬個風險因素。投資是有風險的,風險是管理的、是評估的,不是逃避的!

文:1% Anthony為甚麼讀者那麼怕輸?

大部分人的想法都很奇怪,去年樓價高企,反而不擔心,盲目追價; 今年樓價下跌兩成,反而擔心,不敢買。

最近不少讀者把握機會成功上車。身邊很多朋友都說,加息了,很多專家都看淡,很擔心。

老實講,點會氣氛又好、專家又唱好,但係價錢又平?如果市場氣氛好,就唔會有平嘢買啦。

如果有平嘢買,預咗一定有負面氣氛。

點解讀者咁驚輸?

(一) 計好條數,留有餘力,將來還可以買到第二間;

(二) 搵到筍盤,買入價比市場平,跌一、兩成先打和;

(三)租值回報高,又驚乜嘢呢?有咩都守得住,驚咩呢?

讀者的盤亦屬於這個類別。單位位於筆者其中一個主場—油尖旺區。

單位買入價308萬元,實用面積約300平方呎,兩房一廳,三至四分鐘就行到港鐵站。

樓齡逾30年,然而,由於已做好大維修,外牆鋪晒磚,望埋去仲後生過隔籬廿幾年的大廈,電梯大堂與走廊都執好晒,乾淨企理,唔使煩,又慳番幾萬元。

讀者買入自住,以90%按揭,供款期30年、2.15厘息率計算,首期30.8萬元,月供約10,435元。首月本金5,468元,利息4,967元。

如果買入收租,以50%按揭、供款期30年、息率2.15厘計算,首期154萬元,月供約5,808元。市值租金11,000元,租金回報約4.3厘,正現金流5,192元。

從進攻的角度看,假如三年後市況平穩或稍好,要賣。

以這一區的樓價及租金水平計算,賣360萬至370萬元不難,連同首期及供款,就可以取回逾100萬元現金,到時再計劃下一步換樓。

從防守角度看,假如三年後市況比現在差,要守。

讀者月入逾30,000元,供款僅佔入息的三分之一,就算將來加息,有排都未感受到供款壓力,仲未計年輕人工作能力、賺錢能力仍有提升空間。

同時,由於借盡90% 按揭,手上仍然有逾20萬元現金,即使經濟逆轉,即使作最壞打算,當而家份工有乜閃失,或者搵唔番咁高人工,又或者有幾個月無收入,積蓄都有排搣啦!

或者很多人會提出十萬個風險因素。投資是有風險的,風險是管理的、是評估的,不是逃避的!

筆者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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