首置上車盤至少等5年 新盤吊高嚟賣 你買唔買

首置上車盤至少等5年 新盤吊高嚟賣 你買唔買

特首林鄭月娥首份《施政報告》將詳細交待房屋政策,全城聚焦港人首置上車盤。土地供應專責小組成員鎖定家庭收入由52,000至72,000元,而發展商紛紛表態贊成公私營合作,激活農地變住宅。巿傳大埔洞梓有機會成為首個首置上車盤選址,惟測量界坦言上車盤非一日可以建成,興建至落成最少須等候五年,意味巿場上的上車盤不會「突然」增多,近期新盤巿場乍現高價開售潮。

上週特首預告10月公布的《施政報告》將公布港人首置上車盤詳情,政策將協助年輕家庭置業,專為首次置業的香港永久性居民而設,曾購買居屋或現時擁有物業者均不合資格。

林鄭月娥表示,私營市場樓價飆升,年輕家庭收入不錯也無法即時置業,政策冀幫助這些年輕家庭,並相信購買上車盤的家庭,將來能夠憑個人努力進入私營市場。

家庭收入上限高於居屋

港人首置上車盤引發社會熱論,有政府智囊團率先表態。

新成立的土地供應專責小組成員、測量師學會前會長劉振江認為該計劃是為了協助中產家庭,申請家庭的收入上限可高於現時居屋,並宜設收入下限與居屋區分客源。

「例如限於家庭收入介乎52,000至72,000元;售價可介乎於居屋與私樓之間。」劉振江說。

林鄭月娥表示,有關「上車盤」盡量不會動用公營房屋土地興建,應該要找「新的土地」來源。她指在政綱提出私人發展商持有土地(農地),亦是土地來源之一。

劉振江指出,若能利用發展商手上的土地,尤其可能是農地,可釋放大量土地來源,市民大眾接受到這個土地來源,有公私營合作,有私樓及有資助房屋,就可形成一個新的供應。

他建議首個首置上車盤計劃,可考慮一半為私樓;一半為上車盤。

近期發展商紛紛表態支持公私營合作,會德豐地產常務董事黃光耀表示,政府若容許公私營模式合作發展首置上車盤,將有助增加住宅供應,同時釋放空置農地。

早前旗下大埔洞梓項目向城規會申請改劃為綜合發展區,作公私營房屋發展,有關申請中已預留1,005伙交還予政府,該批單位除可作公屋、居屋或首置上車盤之用。若然成事,上述項目有機會成為首個首置上車盤。

翻查資料,本港四大發展商坐擁逾10,579萬平方呎農地儲備。

其中恒基地產在新界擁有約4,490萬平方呎農地,屬本港農地最多的財團(見下表)。

旗下大埔蕉坑項目於2016年10月獲城規會通過以公私營發展概念發展,總發展樓面約39.23萬平方呎,項目分兩個地盤發展。

較鄰近吐露港公路的地盤(A地盤),可興建4幢12至14層高的資助房屋,提供289伙。

近樟樹灘的地盤(B地盤)將作私人住宅項目,涉及樓面約28.78萬平方呎,可提供506伙。

雖然發展商屬意公私營合作發展首置上車盤,但測量界人士指出,以往要將農業地帶改變用途,必須先獲城規會批給規劃許可,再通過補地價程序。

城規會要視乎該地點在相關法定分區計劃大綱圖上,申請更改之用途是否屬經常准許的用途。

城規會會按個別情況考慮,包括土地用途、環境、保育、景觀、交通和基礎建設配套等,並考慮公眾人士及相關政府部門意見,始作決定是否批出申請。

最快五年後才有供應

以往盡管城規會批出更改用途,惟政府在補地價上採強硬立場,導致農地未能變住宅。

不過,現屆政府擬將農地變首置上車盤,相信日後的進度有可能加快。

惟首置上車盤最快要四、五年後才有機會落成,短期供應不可能增加。

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,首置上車盤傳位於偏遠地區,令有關地區地價向上,市區樓自然跟住升,所以發展此類物業未必可以令樓價跌。

而且短期無應不會增多,近期發展商在推時紛紛採高訂價策略,反映對後巿的信心。

啟德OASIS KAI TAK推出首張價單,折實平均實呎20,225元推出130伙,成為啟德新發展區內約一年多時間以來第六個新盤,呎價較啟德1號高出40%,屬目前區內首批呎價最貴的新盤。

沙田新盤Mount Vienna盡推全數12伙,價單呎價由26,140至42,994元,訂價介乎4,300萬至1.12億元,買家可享售價20%印花稅優惠;折實售價3,440萬至8,960萬元,平均呎價約34,000元,創沙田區推盤最高紀錄。

BSD稅收325宗 按月升27%

「辣招」愈推愈辣,巿場日漸適應,政府「辣招」稅收入升幅強勁。稅務局取新數據,8月買家印花稅(BSD)宗數錄325宗,較7月錄得256宗升27%,宗數較今年6月錄得的311宗亦有4.5%升幅,屬政府今年4月打擊「一約多伙」政策後新高。

期內稅收約6.3億元,較6月錄得約7.17億元,跌12%。

另外,8月雙倍印花稅(DSD)錄得3,086宗,屬今年3月錄後3,087宗後近五個月新高,當中非住宅的DSD仍持續上升,由7月2,339宗升至8月2,507宗,升幅7%;住宅則由6月536宗升至8月579宗,升幅8%。

至於涉及三年期的額外印花稅(SSD)由7月的44宗回落至8月的41宗,涉及稅款2,140萬元,按月升1.9%。

新晉物業流通量勝舊樓

年輕人愛新盤,最近有報告反映新晉物業較舊屋苑受歡迎。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,選取十個樓齡少於十年的新晉屋苑分析,今年首八個月該十個新晉屋苑註冊量合共錄得917宗。

雖然宗數明顯未及同期傳統十大屋苑的1,752宗少近48%,但值得留意的是,傳統十大屋苑規模龐大,當中一半屋苑單位總數甚至超過10,000伙。買賣交投亦相應較多,因此宗數排名往往名列前茅。

不過,若以反映物業市場交投活躍度的流通率計算,不難發現新晉屋苑交投表現更為活躍。

以流通率計算,十個新晉屋苑普遍較高,除上述提及超過8%的溱泊及尚悅外,屯門瓏門及東涌昇薈齊錄4.8%;將軍澳峻瀅及領都亦分別錄4.3%及3.4%;相比起傳統十大屋苑流通率最高的荃灣中心3.2%更高。

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