政策扭曲  造就公屋樓王出現

政策扭曲 造就公屋樓王出現

近日最多人談論的地產新聞,不是甚麼新盤,而是粉嶺公屋!
朋友:「嘩!粉嶺『華明邨』呎價破紀錄喎,你熟唔熟嗰頭?」
筆者:「熟熟哋啦!阿爺阿嫲住咗响嗰頭幾十年…」
朋友:「咁你平時多唔多去探佢哋?嗰邊環境好唔好?」
筆者:「每年去兩次啦…清明、重陽!」
是的…阿爺阿嫲住的屋苑名為「和合石」,哈哈!粉嶺「華明邨」是最近的「和合石」屋邨,每次掃墓之後,總會一家大細到華明邨的酒樓一盅兩件,共享天倫。當然清幽,甚至是…太清幽!

很多朋友都將新聞解讀為:「樓市瘋狂!」「供不應求!」
大家不斷被傳媒轟炸,事實如此?粉嶺私人屋苑如「粉嶺名都」、「花都廣場」、「牽晴間」、「粉嶺中心」等更近港鐵站,質素、配套明顯高幾班,大部份單位實用呎價仍未過萬,為甚麼「華明邨」破萬一?

問題重點不在於「供不應求」,而是政策扭曲!
查閱全港各區樓價走勢,大單位、大價樓過去幾年升幅有限,放眼工商舖市場,去年更停滯不前,部份地區更錄得下跌!因此,並不是「樓市瘋狂」,而是「細價樓瘋狂」而已!

2014年初全城唱淡,部分分析員更預言樓價會跌三成、五成。
當時筆者到香港電台做訪問,力排眾議,稱中高價樓因為BSD(買家印花稅)趕絕內地富豪受壓,然而細價樓仍極具投資價值。而且身體力行,過去幾年筆者與戰友們都買了很多細價樓。很多資深投資者反對,他們認為大單位供應少,必定跑贏!鬼唔知咩,買得起先得架!

全城蜂湧買細價樓

收緊按揭、壓力測試、雙倍印花稅等等,都將資金推向細價樓!
首先講買樓成本,買一間千萬豪宅,首期500萬元,印花稅45萬元,雙倍是90萬元!買間300萬元樓俾阿仔,首期最少30萬元,印花稅只需4.5萬元,雙倍亦只是9萬元!三個仔女每人買一間都仲慳好多!

就算你不計成本,你亦未必過到壓力測試!
以粉嶺這個單位為例,170萬元其實可以用作50%首期,買一個市值340萬元的單位收租,為甚麼買家要一次過俾晒?買一個170萬元的公屋細單位?可能是入息證明不足,借唔到錢!
如是者,不但上車族買細價樓,就連收租族、炒家全部都買!
唔理呎價、唔理質素、唔理位置…總之銀碼細就買!冇晒理智!甚麼Location Location Location?是Lum Sum Lum Sum Lum Sum!

政府要做的,不是盲目推出甚麼打擊炒樓措施!
更不是找甚麼棕地、岩洞、郊野公園起樓,而且疏導資金!
放寬中高價樓、工商舖按揭及買賣限制,業主自然會將手上的細價樓賣出套現,投資其他地方。只要鼓勵業主換樓,例如中產人士只要通過壓力測試,1,000萬元的單位都可以借90%等,假設某中產賣出兩間細價樓,買一間大價樓,一來一回,市場上共多兩個供應,一個需求,不是比搵地起樓快得多嗎?

相關文章