樓價失控  辣招更失控

樓價失控 辣招更失控

今個星期的樓市熱話應是「加辣」!
何時「加辣」,如何「加辣」,市場有不同揣測,是否能對症下藥?

先講個小故事,朋友M想上車,買樓自住。看上一個位於市區、實用約300呎、樓齡只有數年的一房單位。業主叫價430萬元,朋友M當然想400萬元成交,借盡九成按揭。誰知業主不但無價講,還即時反價至450萬元。

代理:「業主先生,高你幾層同一個單位,兩個月前只係成咗380萬,你仲要低幾層,有乜理由要450萬呢?」
業主:「唔好攞樓上樓下同我講!我個單位靚咁多!」
眾人:「XYZ#[email protected]&%!」

點靚?景觀?…同一個單位,仲要低兩層,景觀肯定更差。內隴?樓齡只有幾年。全屋裝修、傢俬電器均由發展商提供,一模一樣。這又如何?業主就是要天價。只要用家忍唔住追貨,又破紀錄。

SSD令二手供應下跌

日前拜讀施永青先生的文章《金管局代房屋局出手》,提到金管局不是房屋機構,能做的不外是加息與降低按揭成數。再看各大傳媒報導,說來說去,仍然跳不出「打擊炒賣」框框,到底是官員「未瞓醒」?還是「詐唔知」?

炒家已經絕跡,今日的升市,是額外印花稅(SSD)令二手物業市場急跌,業主在沒有競爭下,開天殺價,買家被迫追貨造成。正如上述例子,業主賣樓後難再買樓,除非有好好好價錢,否則情願不賣!個個業主都係咁,供應點會唔缺?樓價點會唔升?

過往的「辣招」已經成功殲滅炒家,下一步相信是收租投資者。住,不一定要買,可以輪候公營房屋,可以租樓住。租務市場本來就是解決市民住屋問題的重要環節,然而,近年租金同步急升,想「租住先」亦不容易。何解?

DSD下 無人願買樓放租

近年「辣招」如雙倍印花稅(DSD)、收租物業只可借五成按揭等,擁有超過一層樓的收租業主被擺上枱,沒有人買樓放租,那來租盤?租金怎能不急升?

經常聽見傳媒朋友說:「樓價急升,帶動租金急升!」事實上剛剛相反,樓價升,租金不一定升;然而租金升,樓價通常都會升。

作為投資者,租金回報是重要決定因素,否則就不會那麼多人蜂湧到日本買樓,有機會再分享。還要重推租管?到時肯定再有大量租盤消失,租金勢必大幅上升,推動樓價再創新高。

總結來說,細價樓失控,「辣招」更失控,市場預期會再出招。筆者期望政府汲取教訓,別再胡亂出招,別再盲目高呼「打擊炒風」了,減少剛性需求才是重點。

減低按揭成數,淘汰更多未有實力的買家未嘗不是好事,然而必須要有政策配合,放寬租務市場,否則又買唔到樓,又租唔到樓,到時想唔上街都唔得啦!

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