樓價太高入唔到市 2018年樓市新常態?

樓市

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Anthony Sir:

你好! 最近被女友催促本人買樓,說現在不買,將來就會更貴,然而她喜歡的樓,都是一些很貴、樓齡很新的樓,呎價動輒都過17,000、18,000元。

貴都無所謂,最慘是睇過一個單位,樓價近800萬元,每月收租只得15,000、16,000元,還要交高昂管理費,真的值得買嗎? 還是買二手樓?

本人看過一些400多萬元,樓齡逾40年的樓,也可租12,000、13,000元,我這樣想法對嗎?來年樓價有機會調整,有機會入市嗎? 

讀者谷明

接受現實吧!「辣招」扭曲樓市生態,很多傳統思維都要大執位了。 2018年買樓自住也好、投資也好,要接受新常態。 現在買家很多不看回報。 近年樓價不斷攀升,租金升幅跟不上,住宅回報持續下跌。 據資料顯示,2017年首十個月樓價指數累升11.39%;租金指數累升7.78%,預期未來兩者差距將會持續擴大。

為甚麼呢?自從環球量化寬鬆政策(QE)以來,到處都水浸,資金追逐資產,全球樓價顛升,豈止香港? 香港有六成以上物業已供滿,慈父慈母空群而出,加上政策失誤,樓價失控。 如果政策不變,即使樓價已經跟市民收入脫節,仍然可以上升,因為口袋的錢太多了。

相反,租金不能跟市民收入脫節。 租不起就是租不起,即使有升,但升幅總不會像樓價那麼顛,形成住宅物業租金回報不斷下降。

可能讀者會問:點解咁都買?「辣招」扭曲下,炒家絕跡,用家主導,就像讀者女朋友一樣,喜歡嘛,如果有能力,貴些少又何妨?不會考慮回報。 抵買嗎?筆者都覺得唔抵,那又如何?只要買家願意追價,樓價就會繼續闖高。

讀者又提到,不如買舊樓,因收租回報較高。 抵買嗎?筆者都覺得相對較抵!但那又如何? 要知道,租金回報高的物業,很多時候都是市區的舊樓,甚至是劏房,將來賣樓,新一代買家願意追價嗎? 每月多賺幾千元租金,但升幅跑慢逾百萬,仲蝕。

完全唔睇回報,又唔合理,始終有乜冬瓜豆腐,租金是最大防守,筆者在金融海嘯時就靠租金救一命。 因此筆者建議,可以用回報來計算讀者的防守力,太執迷反而錯失機會,比標準高些少,比供樓高1、2厘就好。

例如內地樓,由於入息水平不高,租金回報普遍偏低,但很多城市,隨着發展,樓價以倍數的幅度爆升! 另外,2018年,相信仍有很多新常態要適應。

例如,買樓唔睇呎價,只睇lump sum,百幾呎可以賣400萬元。 例如,買樓唔睇location,到處地王,樓價貴過傳統豪宅地段 。

例如,個個業主唔願賣樓,幾單成交就推高屋苑樓價。 例如,隨着400萬元私樓幾近絕跡,以前個個前輩都話無投資價值的公屋、居屋開始跑贏。

例如,新盤超溢價高開,甚至招標,要價不要量,激發二手反價,無計。 政府縱容發展商提供高成數按揭,過唔到壓測,貴都要買。

2018年太多太多新常態要適應,傳統思維難以駕馭。 政策不變,大局難以扭轉,樓價難以大跌。 不過毋須太灰心,樓市每年都有高低,加息在即,美國稅改當前,總有調整機會,只要好好把握,買平一、兩成還是有機會的。

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