細價樓爆煲?我撐!

細價樓爆煲?我撐!

過去一星期地產市場最爆的話題,當然是「細價樓爆煲」。話說湯文亮博士在網誌發表文章《細價樓將會在三個月內爆煲》引起極大迴響,文章提到財務公司借二按、三按、四按……問題嚴重,隨時引發細價樓爆煲。

財務公司代表率先反擊,地產從業員、專家、學者亦紛紛唱反調,說甚麼用家主導、樓市基礎穩健、借貸率偏低云云。筆者卻非常支持湯博士的預測,是的…我-撐-爆-煲!

又講一個實戰故事,某日與代理朋友「三點三」。
代理A:「高老闆嗰個170呎單位(旺角),我賣咗250萬元呀。」
筆者:「唔係化?成40年樓,樓下仲要係大排檔,呎價14,700元?」
代理B:「好奇咩,河畔花園低層242呎,都成到368萬元啦。」
代理A:「嘩!呎價15,000元?新界樓,仲要唔係一線區喎!」
筆者:「新界樓貴過九龍……唔係,就嚟貴過港島添啦!」
代理B:「而家啲業主,唔創新高唔賣樓架!」
如是者…這天的「三點三」下午茶,不停講破頂!

筆者認同細價樓爆煲,不是因為財務公司,而是買家失去理智。舉例說,iPhone 6市價賣5,588元,華強北炒家10,000元、15,000元搶購,最初幾天供應不足,還可以賺到錢。然而,當供應漸漸回復正常,仲唔「坐艇」?蝕讓?

就正如今天細價樓市場,很多買家在買樓的時候,根本沒有考慮物業本身的價值,只要買得起,就買!原本只值250萬元的單位,用300萬、350萬元去追,爆煲……是正常的!

甚麼是物業本身價值?

衡量物業價值的因素很多,有機會再詳談。簡單來說,質素相近的物業,當港島賣15,000元,九龍是否應該打個折呢,例如賣13,000元呢?新界一線是否應該再打折呢,例如賣11,000元呢?新界二、三線是否應該再打個折,例如賣8,000至9,000呢?

現在的情況是,新界二、三線樓會睇住市區樓開價,你叫13,000元,我叫12,000元,如果順利賣出,下一個業主開價就會是13,000、14,000……

為甚麼買家願意買?

路人甲:「嘩!無良業主呀!新界樓開港島價,搶錢呀!」
業主茂叔:「有人俾15,000元,唔通我賣13,000元咩,開善堂呀

先不要斥罵業主開天殺價,問題是,為甚麼你願意買?兩個原因:

(一) 買家明知不合理,仍然硬着頭皮去買,市場沒有供應,反正俾得起,唯有打開肚皮任人劏!
(二) 買家根本不知道價錢不合理。投資者要賺錢,很少高追,高追的多數是新手。例如親人住馬鞍山,就只在馬鞍山睇樓、買樓,貴過市區?唔知喎!

沒有買樓知識和經驗,買貴了,是正常不過的事。爆煲?筆者看的,不是整個市場的爆,而是個別買家的爆!誰用不合理價去接貨,誰的爆煲風險就越高!

我-撐-爆-煲!就算估錯,又如何?湯博士文章一出,市場嘩然!立即有急讓、平售報導,不再一面倒吹捧破頂新高!如果可以喚醒市民,買樓時更理智,就唔會爆煲!

救到咁多人…抵!1% Anthony 願意負上估錯市的罪名!

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