細價樓優勢過分反映

細價樓優勢過分反映

氣氛差的時候,人人有十萬個理由看淡,去年年初如是。

記得去年年初,筆者與《樓轉命運》及《上車又住又賺》另一位作者、前輩King Sir在電台節目分享對樓市睇法,當時全城唱淡,我們認為受「辣招」影響,中高價樓將受壓,細價樓值得投資,電台主持作證!節目還分享了一些值得留意的地區,被評為盲目大好友。

氣氛好的時候,人人有百萬個理由看好,今日如是。

日前湯文亮博士提出「細價樓爆煲論」,很多學者、專家反對。日前筆者拜讀唐榮先生的《細價樓—驚爆升多過爆煲》,當中引述林一鳴博士在《我不信細價樓三個月內爆煲》中五點利好樓市因素。

跟很多朋友一樣,筆者認識唐榮先生是因為他的「痛苦指數」,反映樓價太高,與市民生活脫節等。今次看見他轉向看好,確實有點意外。

文章引述的五大利好樓市因素,包括:
1) 細價樓須繳付的雙倍印花稅(DSD)不多;
2) 額外印花稅(SSD)凍結二手市場的盤源;
3) 政府房策措施,拖慢了「換樓鏈」的速度;
4) 400萬元或以下物業,仍然做九成按揭,上車客追捧;
5) 公營房屋不足,大部分首次置業人士仍要買私樓。

以上種種原因,筆者絕對明白,再多十個理由亦數得出來。為甚麼仍然支持湯博士的「細價樓爆煲論」呢?原因很簡單,因為筆者認為有關因素已經反映,甚至過分反映!

為慳稅 隨時付出更多

以下例子,表面上是細價樓須付的DSD比高價樓少:
● 300萬元物業須付3%,即9萬元;
● 600萬元物業須付6%,即36萬元,多出4倍;
● 買兩個300萬元物業,只須付18萬元,省18萬元。

如果300萬元物業與600萬元物業成比例的話,上述計法當然沒錯,但若計及下列因素:

● 18萬元相對於600萬元總樓價,只是3%;
● 同一屋苑,300萬元樓呎價是13,000萬元,600萬元樓呎價平10%;
● 換句話說,買貴60萬元,只為節省18萬元……

說到這裏…是否覺得有地方不妥?

財力不足無話可說,若有資本,例如早幾年買了樓,賺了錢的散戶或小投資者,建議不要以高溢價搶細價樓,因這是受到政策扭曲影響。若政策改變,形勢亦會有變。

所謂「爆煲」,不是說細價樓會跌三成、跌五成,而是重返正常的、應有的價值。

新手盲搶樓

惟唐榮先生又引述買家毋懼「爆煲論」繼續破頂價追貨,要知道今天以破頂價追貨的,大部分都是新手,他們缺乏知識及經驗,再加上市場缺盤,在議價角力上當然「蝕底」。

如果你是代理,說服一個新手買家俾多廿萬元,點都易過說個老手業主減廿萬元。

另一個原因是傳媒報報喜不報憂,破頂價就大字標題,低價成交就無人理!

展望羊年,筆者認為樓市仍會穩定發展,惟細價樓的升市已近尾聲,不是不能買,而是不要高追,看到價錢合理、有前景的盤才買。

祝各位安居樂業,心想事成!

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