新辣招三問三答

新辣招三問三答

昨天中午剛起床,電話的Whatsapp已經爆了!下午4:30金融管理局總裁陳德霖召開記者會,投資兵團各個群組的戰友都議論紛紛,亦有多位網友發短訊問筆者:「新政策對樓市有乜影響?」、「樓價會唔會跌?」、「租金會唔會挾高?」……

今次「辣招」包括:
一. 700萬元以下物業按揭上限,由70%下調一成至60%;
二. 第二套房供款入息比例上限,由50%下調一成至40%;
三. 非住宅物業供款入息比例上限,由50%下調一成至40%;

問:樓價會跌嗎?
答:相信會跌。

過去兩、三個星期,筆者接連發表了幾篇看淡的文章,備受批評。
反對的朋友主要從市場供求分析,包括空置率、落成量等。筆者當然明白,然而供求之間,還有一個重要元素─價格。

之前的文章提到,筆者認同湯文亮博士的「細價樓爆煲論」主要是因為細價樓價格升到反常。同一屋苑細單位呎價比大單位高兩成,新界上車盤呎價比市區高,垃圾細價樓呎價貴過新樓等等,均反映很多買家都是缺乏知識、經驗的新手,盲目追價。

新「辣招」將按揭保險貸款上限降至80%,即時淘汰不少缺乏實力的新手,即使不受影響的首次置業者,亦會冷靜下來。只要冷靜,就不會每天都有破頂價,傳媒就沒破頂頭條,價格自然回落。

問:會影響年青人上車嗎?
答:影響輕微且正面。

根據金管局提供的資料,按揭保險貸款上限下調至80%,然而,有穩定收入、供款入息比例不超過45%的首次置業人士仍然可借90%。換句話說,如果你是首次置業,基本上沒有太大影響。雖然供款入息比例略為調低,若樓價稍作調整,基本上沒有太大分別。

問:對租金有影響嗎?
答:視乎樓價調整深度。

普遍學者及專家分析,新「辣招」增加買樓收租的難度,更少人會買樓收租,從而令租金進一步上升。看看今次的「辣招」,的確增加了買樓收租的難度。

然而,大部份包租公、包租婆均比較有實力,多付幾十萬元買樓不難,如果今次「辣招」可以令樓價有合理調整,例如可以買平10%至20%,相信很多投資者,包括筆者亦願意買樓收租。

正如早兩年工商舖市場炒得火熱,摸完又摸,完全買唔落手,有半年時間我們只有呆等,直至政府出招,工商舖升勢急停,甚至調整,投資兵團戰友反而買入更多物業。咁真係平咗好多嘛!當然如果樓價不跌,成本又增加,那就不會買。

升到咁上吓就要調整 跌到咁上吓就會反彈

昨天公布的中原城市領先指數,反映2月中成交價格報136.2,按週下跌1點,是連續多個星期創出新高之後首次下跌。當中又以新界東的跌勢最勁,按週下跌3.09%。

「辣招」出台前,已經出現物極必反,今次新「辣招」正好將調整進一步放大。各位想置業的朋友,沒必要再高追,耐心等候,筍盤就會跳進你的懷抱。

相:何柏基

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