二手癲  老手也轉攻新盤

二手癲 老手也轉攻新盤

日前在某新樓盤示範單位,碰上炒家前輩M。他是地膽代理,縱橫港島西幾十年,專攻舊樓及單幢樓。

筆者:「乜你都嚟睇?」
前輩:「啱啱賣咗兩層舊樓,有啲閒錢,咪嚟睇吓!」
筆者:「未見過你睇新樓喎!」
前輩:「30、40年舊樓都賣到12,000、13,000蚊呎,新界仲離譜,二、三線屋苑賣到13,000、14,000蚊呎,個個業主當自己層樓鑲金咁,新樓都係賣14,000,發展商借埋二按,都係時候改變吓!」
筆者:「今年有咩策略?」
前輩:「趁住啲人未瞓醒,膨膨聲賣走啲次貨,而家市旺,又多新手追貨,狗屎垃圾都賣到好價,趁機會換番啲樓齡新嘢、靚嘢。」

目前市場已具備下跌條件:
一. 政府再度出招,二手市場極速冷卻;
二. 中、港矛盾日深,大陸經濟放緩,經濟有下行壓力;
三. 買家失去理智,盲目追價,細價樓溢價太高。

樓市升勢過急,細價樓瘋狂,是不爭事實,調整是合情合理的。
政府出招,只是事情的催化劑。

悅目折實呎價不到14,000元

網友:「點解仲未跌?之前傾緊個單位仲反價喎!」
冷靜啲!上星期五(2月27日)先出招,業主未有咁快接受現實。

坊間有不少分析,指樓市供應短缺,剛性需求強勁,即使政府出招,樓市仍然會繼續瘋狂云云;加上部分傳媒持續渲染破頂成交,使大部分業主相信愈出招愈升。新「辣招」再度收緊按揭,削弱購買力,尤其是新手。一個月前他們可能會盲目追價,今日仲追?

講番當日睇新盤,前輩M有啟示。大部分業主企硬,主要因為額外印花稅(SSD)扭曲下,二手盤源枯竭,市場沒有競爭,買家任由宰割。然而,這個情況可能有變。

就以紅磡新盤悅目為例,扣減優惠之後,實用呎價不到14,000元起,相比同區的幾個半新單幢物業昇御門、薈點、寶御等二手成交還要低;再加上發展商提供二按,直接與二手市場搶客。二手樓再反價?咪仲貴過新樓一截?咁都追?唔係化?!

又有分析說,買唔起就要租,租金將再爆升,推動樓價繼續上升。但筆者剛剛租了一個新樓單位,比之前的單位更大、更新、更平!

加辣對租務影響不大

試想想,當小強想買小英的單位,買唔起,要租住。
市場上少了一個買家,少了一個買賣成交。
但同時間多了一個租客,亦多了一個租盤。

是的,小強被迫租樓住,然而業主小英亦沒賣樓,想多等一會賣個好價,於是就將單位放租,分析者只看到租客多了,看不到未賣出的樓會放租,其實都係一條數!再加上若經濟下行,是否還可以不斷加租?

市場已具備跌市條件,只欠買家的決心。
跌幾耐?很難說!上次出招市場靜了一年多!
跌幾多?相信不會太多,主要是將細價樓、新界樓溢價收窄,重返較合理水平。

圖片說明:紅磡悅目折實呎價不足14,000元起,比鄰近二手半新盤更平。(圖為悅目示範單位,彭大偉攝)

相關文章