樓價推高租金是謬論

樓價推高租金是謬論

幾年前開始,筆者愛上搬家。租約,一般是一年死約,一年生約,每當死約完結,筆者就蠢蠢欲動想搬新居。過去三年多,搬了三次。

朋友問:「你那麼多物業,為甚麼還要租地方住呢?」
筆者買樓,是為賺錢。過去十年,都以市區、舊樓、單幢樓、細價樓為主,原因?成本低、租金回報高、升值快及轉手容易。

以前朋友都不明白,然而,經過近年細價樓急升後,道理不言而喻。至於自住,要求會高一點,會花點錢租大型屋苑、新樓及享用豪華會所。

親身經歷 本港租金升幅開始放緩

代理:「今年搬咗未呀?全新樓、市區、兩房……15,000元起!」一聽就知佢講邊啦!感動,好耐冇見過呢啲價!代理仲話:「如果嫌吊腳,唔緊要喎,你之前睇過嗰度都平咗5%。」

筆者揀了另一個地方,上月搬家,面積大了,樓齡新了,租金卻比前便宜了。尤其有大型新盤入伙的地區,不但新盤本身的租金受壓,就連附近屋苑的租金都會受影響。

有專家學者指,近年樓價急升,帶動租金上升。但筆者不太同意,樓價,是貨幣概念;租金,是實體概念。

周邊很多國家及地區,樓價被不斷炒高,惟租金沒有明顯上升,當中包括我們熟悉的大陸、台灣。

買大陸樓的朋友都知道,很多買家買入單位後,無裝修,無出租,就此丟空等升值。為甚麼?因為租金跟不上!

之前跟前輩看過幾個大陸城市,幾十個樓盤,有新、有舊,幾十萬元人民幣的單位,月租千多元人民幣;百多萬元人民幣的單位,租兩千多元人民幣;二百多萬元人民幣的單位,租三千多元人民幣。

從業主角度看,花十幾萬元人民幣裝修,唔知要幾耐先翻本,除非自己住,否則咪鬼嘥錢,住殘仲肉赤!

用家主導租金

台灣亦然,房價被瘋狂炒高,然而租金沒有跟上。為甚麼?因為過去十多年,台灣經濟發展相對香港比較差。大學畢業生薪金只有兩萬多台幣,即6,000、7,000港元。

有位朋友在台灣任經理,月薪50,000台幣,即萬多港元,被讚揚為高薪族。在香港,這個職位最少值30,000、40,000元!

租金是用家主導的,以我朋友為例,難聽點說,就算整份糧用來交租,租金最多亦只是萬多港元。

香港過去幾年租金升了很多,最主要的原因不是樓價升,而是因為經濟向好,市民收入增加,加上很多外來競爭,例如大陸學生等,搶貴租金。

因為大陸學生很多時是兩、三個人夾份租,每人多1,000元,租金已經多3,000元!幾年前筆者買入的金獅花園單位,租客亦是三位大陸學生,交易很爽快!

今天大陸經濟放緩,再加上打貪,直接打擊香港的旅遊業及零售業,很多靠佣金收入的朋友明顯賺少了,還可以承受加租嗎?

又有專家學者說,收緊按揭,買不起,個個租樓住,租金就會升。

之前已解釋過,假設市場上有十個盤,八個放售,兩個放租。有十位用家,八個想買,兩個想租。

收緊按揭後,八個買家有四個轉租,即四個想買,六個想租。買樓的人是少了,但如果業主不想賤賣,就會將單位出租,最終就是四個賣盤,六個租盤。租盤需求上升,但同時供應亦會上升,由此可見,收緊按揭對租務影響不大。

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