剛性需求?口號而已!

剛性需求?口號而已!

最新一期居屋攪珠啦!你有冇抽?中唔中?

講起居屋,有支持者,亦有反對者,往後再詳談。今次想講一個關於「居屋」與「剛性需求」的故事。

話說「金融海嘯」之後樓價不斷攀升,市民高呼買唔到樓。不少專家學者搬出大量圖表數據,批評政府漠視「剛性需求」。

「樓價同市場脫晒節,打工仔買唔起樓,點結婚?點生仔?」
「供不應求,呢啲係『剛性需求』,出招都冇用。」

於是梁振英政府果斷行動,重推居屋。第一擊是將曾蔭權政府遺留下來的四不像置安心項目,以居屋形式出售,亦即是位於青衣的綠悠雅苑。原本已經完成歷史任務的居屋計劃,正式復活。

當時筆者亦有親人計畫成家,但未有安樂窩,見項目就近上班,於是放膽一試。當時是2012年底,市場上有澎湃的「剛性需求」,申請非常湧躍。項目只得988個單位,申請近60,000宗,超額近60倍。看見「剛性需求」如此澎湃,我們已打定輸數﹗

抽籤定於2013年2月底,大量「剛性需求」磨拳擦掌。政府為了壓抑市場亢奮,竟在2月中,即抽籤前半個月,推出強勁的「3D辣招」。

這次「辣招」覆蓋全面,影響深遠。買家印花稅(BSD)趕絕內地買家,雙倍印花稅(DSD)進一步趕絕炒家及投資者,就連非住宅市場亦受波及,霎時之間整個地產市場一片死寂,全城唱淡。跌一成?兩成?最轟動分析是跌五成。

當時筆者與投資兵團戰友出去執筍盤,比出招前平一、兩成。包括日前被傳媒訪問的兩位80後小妹,亦在這個大浪下上車。

剛性需求可一夜間消失

講番綠悠雅苑抽籤,親人抽到約1200號票。
親人:「而家樓市咁差,怕唔怕會跌呀?」
長輩:「專家話跌五成喎,到時咪負資產?」
筆者經歷過金融海嘯大浪,從旁鼓勵。知道任何時候都有風險,只要管理得宜,在自己能力範圍之內,風險並不可怕。
「唔買都要租,就算跌到零,個個月供樓咪當交租。如果到時真係跌五成,咪用老婆名再買一間囉。」

於是親人下定決心去馬。下一步,要等。排到1200,要有兩成人放棄先有份。

轉眼到了揀樓日,我們一直睇住電視新聞。第一天,超過四成中籤者放棄。YO!第二天,接近五成人放棄。YEAH!如果沒有記錯,去到第四天已經到我們揀樓。去到現場,雖然一房及三房已經沽清,然而還有大量的兩房單位可供選擇。

說好的「剛性需求」呢?這個故事反映,所謂「剛性需求」其實是很彈性的。

大部分人都有錯覺,「剛性需求」是無可避免的。筆者親身經歷的事實是,當大家都看淡,覺得樓價會跌的時候,大部分所謂「剛性需求」,都會在一夜之間忽然消失。

正如老爸老媽的年代,72家房客與巴辣包租婆,同樣可以過活,又例如筆者兒時,一家五口可以睡一間房、一張組合床上,同樣可以長大。相反如果大家看好,仔女未讀完書,只要你有能力,都會買定層樓畀佢。

兩年前筆者經歷過了﹗
供應少?今天的供應比兩年前少嗎?
人口增長?短短兩年而已,增長了多少?
剛性需求?兩年前市民唔使結婚?唔使生仔?
樓價貴,焗買?說到底是沒有扭轉預期,驚唔買仲貴而已!
租金貴,焗租?說到底是大家賺錢多了,追求住好啲而已!
別再跟筆者說「剛性需求」了,口號而已!

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