2018年樓市 專家:樓價或再升三成

2018年樓市 專家:樓價或再升三成

資深地產評論人兼祥益地產創辦人汪敦敬認為,2018年的樓市表現將會很有機會好過2017年,全年樓價或將升兩至三成。

文:King Sir

因為在財富效應下,樓市中愈來愈多的板塊開始啟動行情。 汪敦敬說:「在財富效應下,愈來愈多已經或即將供滿樓的人士將主導未來的市場,現時已經供滿的單位超過100萬伙;加上可供買賣的公屋、居屋約有120萬伙,這些人士的購買力非常強。」

市場細分化

目前香港物業的成交情況有幾個特點,包括現金成交增加、低按揭成交增加,反映出市民買樓愈來愈不依賴按揭,說明當購買力愈來愈強的時候,政府愈需要盡快作出反應應對。

另外,在購買力愈來愈強的情況下,當社會的按揭制度無法幫助對住宅有真正需求的用家買樓上車的話,真正有剛性需求而現金能力又不足夠的市民則無法上車,最終真正能買到樓的,還是有足夠實力,毋須依賴按揭或是較少依賴按揭的買家。

汪敦敬又謂,「靠父幹」是財富效應中衍生出的一種情況。 政府早前推出雙倍印花稅(DSD),有錢人鑒於再買多一層樓需要繳納15%的「辣招」稅,如果本身又想購買資產的話,不少人會轉投車位市場,是以近期的車位價格也有一番上漲。

同時有些關係和睦的家庭,在父母名下已有物業的情況下,用成年子女的名義再買多一層樓,令整個市場正在一步步細分化,這對於需要上車的人士是不利的。

汪敦敬解釋,所謂的細分化,可以體現在新樓愈趨「納米化」身上,原本設計成三房的大單位,最終被建成三間小單位,而這些零至一房的單位,亦可以製造出第二次樓市高潮。

當入住這些小單位家庭人口增加的時候,很快便會產生換樓的需求,到時兩房單位可能面臨的是換樓客和上車客兩股不同人群的雙重競爭。

上車客處弱勢

上車客本身在資產累積方面就已處於弱勢,政府還用按揭政策限制上車人士的上車能力,汪敦敬形容這樣的政策簡直是「鋤弱扶強」,最終會將來自不同板塊、不同需求的購買力聚集到一起。

「例如原本居住兩房的人士,可能已準備換三房,但由於換樓困難,最終可能會選擇用子女的名義再買多一層樓。

「使換樓人士再細分化投資,無端端又多出了一個物業需求,自己用子女名義買樓,幫助樓價破頂之餘,也令到自己原本居住的單位升值破頂,而上車人士唯有在零房至一房單位中找機會上車,形成一種不健康的循環。」汪敦敬說。

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樓價