優質樓盤的定義

優質樓盤的定義

幾年前,有天跟朋友飲茶,講起買樓經,旁邊的老太太搭訕。

老太:「後生仔,學人買樓投資?跌起上嚟,輸死你呀!」

筆者:「放心,我哋投資會小心計好數。」

老太:「仲話識計數?你哋買啲咩樓?」

朋友:「細價樓,好平,唔死得人嘅!」

老太:「我聽到,嗰啲咁嘅單幢樓,環境咁差,點住呀?」

朋友:「都有買啲屋苑嘅。」

老太:「我聽到,出晒名實用率低、質素差……」

筆者:「咁都有人租,有人住嘅。」

老太:「我當年買啲優質屋苑,都輸死呀,你呢啲?」

筆者:「前輩你買咗咩呢?」

老太:「當年我買咗藍田半山匯景花園。」

筆者:「好優質嘅盤?」

老太:「地鐵上蓋、藍籌屋苑、高層海景、最罕有嘅大位……」

筆者:「最靚嗰啲喎!輸咗好多咩?」

老太:「高峰期買,跌咗六、七成,幾年前升番啲賣咗啦。」

朋友:「咁都損失慘重喎!」

老太:「梗係啦,優質屋苑都輸,何況你哋啲二三線樓仔?」

之後幾年,樓價不斷攀升,細價樓越戰越勇;再加上政策的扭曲,很多優質盤,尤其是那些面積大、銀碼大的優質單位,無論買賣價、租金都跑輸大市。相反很多名不經傳的細價樓,不少已經超越97高位近倍。

好住等於優質?

甚麼是優質盤?一般人都會用眼、用自住的角度看,例如樓齡要夠新,外型要夠美觀,會所設施要齊備,交通要方便,最好是地鐵上蓋,配套設齊備,最好是大型屋苑,有社區設施有商場等等。一般人認為,質素高的物業,就是優質屋苑,就會升值潛力高、抗跌力強。

再想想,甚麼是優質盤?

上述物業,人見人愛,車見車載,筆者自己都會住。然而卻未必會買來投資,投資,最重要就是賺錢,買入價要平,賣出價要靚,上述這些物業,質素非凡,價錢自然亦非凡,來貨價貴,水位自然低,呎價20,000元升上40,000元容易,還是2,000元升上4,000元容易?

講到租金回報,相差亦遠,以現時的市場為例,豪宅租金回報大約只有2%,由於租得起的租客不多,空置的時間亦比較長,一般大型屋苑約3%,小屋苑、單幢樓、舊樓則很多時都可以有4%以上,我們同學去年買的單位甚至有5%呢。

必需有賺錢能力

除了住宅市場之外,最近有朋友問到工廈。不少網友問筆者為甚麼不買九龍東的工廈,講真,大家都知道九龍東好,然而區內的工業大廈,很多呎價已經要6,000多元,如果要升一倍,呎價就逾12,000元了,說出來也說服不了自己,這個價錢何不買商廈?

相反很多二線工業區,呎價還不到3,000元,升一倍呎價才5,000多元,未嘗沒有可能啊!

甚麼是優質盤?高質素地區?高質素物業?每人想法不同。從投資角度看,筆者只有一個標準,能賺錢的,才是優質盤!

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