細價樓大跌六問

日前撰文，支持湯博士建議，指現時買樓可以鋤價兩成。今日撰文，不支持他的論點，他認為細價樓比中高價樓跌得勁。

朋友問：「早幾個月你明明撐細價樓爆煲論，轉軚？」早幾個月筆者支持「細價樓爆煲論」，主要因為細價樓升幅遠遠拋離中高價樓，當大市調整，跌多少少，回復至正常水平，合情合理。

然而，湯博士認為細價樓最危險，跌幅將會相當驚人的原因，除了因為升得太多，還有種種因素，包括細價樓的業主實力差、借貸高、收入不穩定、防守力差等，筆者不認同。

細價樓業主冇實力？爭住劈價賣樓？

買細價樓的，不一定是小市民，事實上，很多成功投資者、以及白手興家的中小企老闆，都喜歡買細價樓收租，以 1% 投資兵團為例，包括筆者在內，持有 10 個單位以上的同學多不勝數。

筆者還認識不少資深投資者前輩，自從額外印花稅(SSD) 出台之後，轉而買細價樓收租，貪佢成本低、轉身快，動輒坐擁30至40個單位，點會冇實力？

中高價樓業主實力雄厚？跌兩、三成都唔會急賣？

湯博士說，買五億元豪宅的業主，最少有10億元身家，說的也對，不過有實力係咪代表唔會劈價賣樓呢？係咪真係跌一、兩億元都唔怕呢？其實有錢人對錢是最敏感的，明知會跌，難道他們不賣？最近的蝕讓新聞，不就是中高價樓多嗎？

細價樓業主借貸高？冇錢就劈價賣樓？

另外，又有很多細價樓業主是小市民，可能會借埋二按，借貸率高。這是事實，1% 投資兵團很多年青的同學，都是用盡九成按揭上車。然而，他們是真正用家，只有一個自住單位，銀行又做晒壓力測試，有幾多真係會供唔起樓呢？

尤其是年青人，剛剛起步而已，工作經驗、賺錢能力將會與日俱升，今日搵30,000元，過幾年就搵50,000元，有幾冇實力呢？另外，由於是自住單位，未到最後關頭，都唔會諗住賣，點會爭住劈價呢？

細價樓業主收入不穩定？中高價樓業主收入穩定？

撇除投資者，細價樓業主多數是普通打工仔，正所謂東家唔打打西家，要安分守己搵一份工唔難。中高價樓業主，很多都是高薪厚職的中產，隨時裁員減薪。

至於豪宅，業主更多數是生意人，隨時轉盈為虧，分分鐘要賣樓救生意，點解會收入穩定？問吓銀行經理鍾意借錢俾邊類人就知道！

細價樓防守力弱？中高價樓防守力強？

就算真係供唔起，咪租出去。現時市區細價樓的租金回報，有4厘以上的選擇不少，中價樓、大屋苑大約3厘，至於高價樓、豪宅則只有2厘甚至更低。

細價樓是生活必須品，就算經濟幾差，都有人住，甚至因為經濟差，很多中產失業，中小企老闆蝕錢，他們會被迫大屋搬細屋，過往兩次大浪，類似情況多不勝數。

相反中高價樓，尤其是豪宅屬奢侈品，冇錢咪唔住！2008 時筆者試過，經濟逆轉時，細價樓只要減價就有人租，當年筆者手持六個單位，嚇得半死，就是靠着它們的高租金回報，捱過金融海嘯，相反豪宅則可能要空置。

細價樓跌幅驚人？沒有承接？

講完租金回報，再講買賣，正如前文所說，很多資深投資者都喜歡買細價樓收租，貪其成本低、轉身快、收租回報高、正現金流強勁，個個月有錢落袋，如果要蝕讓，點解要急賣呢？

一間細價樓，一間豪宅，同步放出市場，你估邊個會賣得快呢？只要按揭仍然收緊，仍然難借錢，細價樓的優勢將會持續，真係買唔起嘛，大佬！相反中高價樓、豪宅，要賣就真係要撞客，隨時要擺幾個月。