邊類物業防守力強?

邊類物業防守力強?

話說在一次演講中,與現場觀眾交流。

觀眾A:「依家樓價跌咗啲,買唔買得過呢?」

筆者:「依家容易傾價,的確係搵筍盤好時機!」

觀眾B:「買咗會唔會再跌架?」

筆者:「投資冇包生仔喎,所以最好揀防守力強的物業。」

觀眾C:「點先算防守力強?」

筆者:「大家覺得呢?」

觀眾A:「大型屋苑,成交量高,點都會有人買。」

觀眾B:「鐵路沿線,交通方便,買賣都容易。」

觀眾C:「樓齡新,質素比較高,買嘅人會比較多。」

筆者:「大部分人都係咁諗,死得!」

就像讀書考試的Model Answer,絕大部分人都覺得大型屋苑、鐵路沿線、樓齡比較新、配套設施齊備的物業,防守力比較強,抗跌力比較高。事實是否如此?

大型屋苑跌價快

先講大型屋苑,成交量高,只是比例上而已。買的人多,不過放盤更多,唔一定賣得出,相反單幢樓成交量少,但買的人更少,賣樓不會多。

記得在2008年金融海嘯的時候,筆者手持六個單位,絕大部分都是單幢樓,唯獨是一個位於荃灣的大型屋苑,短短三個月,樓價就下跌了三成。

當時的情況,應該以「踐踏式」下跌來形容,大家都等錢洗,你賣150萬元,我賣140萬元,佢賣130萬元……代理不停致電來殺價,呢啲電話聽得多,陣腳都亂晒。其實想深一層,樓市升跌本來就是平常事,買入後要持貨三年,總要面對起跌。

至於樓齡、質素等各方面,也不代表防守力強。翻查近日的劈價新聞,劈價最狠、最勁的,很多都出現在大屋苑。再想想早幾年買樓,今天賣樓都要蝕讓的,很多都是當年的新樓。這些表面上的增值元素,在實戰世界未必是想像中那麼好。

首看租金回報

筆者認為,衡量防守力最重要的,是租金回報。那怕你買入物業的目的是自住,從未想過要租出去,也應該多留意區內的租務行情,萬一將來有乜冬瓜豆腐,真係失業、供唔起樓,最好的方法就是將自己的物業租出租,等租客去幫你供樓,待低潮過去之後又一條好漢。

租金回報夠高的話,不但唔使供,分分仲每個月都有錢袋,就像早幾年很多業主都做了Hibor Plan,不少仍然保留着1厘左右的利息,邊有動力平賣物業呢?

記得當年金融海嘯的時候,筆者持有六個單位,供款完全超出自己的收入,為甚麼沒有賤賣物業,沒有斷供,守得住呢?就是租金救我一命。尤其現時樓價相對較貴,有機會調整,就算賺少啲都應該要買防守力比較強的物業。

能否租到好價錢,很快就能租出去,是重要的考慮因素。現時新樓、豪宅的租金回報大約只有2厘多,大型屋苑有3厘多,舊樓、單幢樓就有4厘多。

至於很多朋友說要買海外樓,係咪真係咁抵?以防守力來測試一下,以澳門為例,一個800萬元的單位大約收租萬多元,台灣跟澳門差不多,普遍回報不過2厘,再看看大陸400萬元樓只能租3,000多元,連裝修費都Cover唔到,所以好多人買完就放著等升。

識買,還是應該買香港樓。

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