新樓「平過二手」的藝術

新樓「平過二手」的藝術

朋友:「樓市凶兆呀!」

筆者:「今次又聽到啲乜嘢凶兆呢?」

朋友:「新樓呎價貼二手。」

筆者:「咁又點呢?」

朋友:「專家話,即是發展商睇淡後市,急散貨。」

筆者:「咁應該賣咩價錢呢?」

朋友:「專家話,新樓應該要貴兩成才合理。」

筆者:「如果個個新盤都要貴兩成,樓價肯定失控。」

平過二手,是普遍成交?還是個別成交?

記得有次睇紅磡新盤,呎價19,000元,代理說很抵,平過二手。

怎麼會呢?由於筆者在區內有單位收租,一直有留意行情,區內樓齡比較新的物業,何文田站「三寶」,呎價約15,000至18,000元。平過二手?怎麼說呢?

誰知代理拿出一個成交給我看,三寶之一的薈點,原來有一個成交呎價20,000元。筆者不敢質疑這個成交,但是就因為一個創新高的成交,就說新盤平過二手,是否值得深思呢?

平過二手,是同級比拼?還是不同級比拼?

記得有次睇將軍澳新盤,呎價13,000元,代理說很抵,平過二手!

單從數字比較,確實是平過二手,然而,新盤的位置接近海旁,遠離港鐵站,步行的話相信最少要10至15分鐘。如何平過二手呢?

原來代理與天晉比較!怎能直接比較呢?天晉位於港鐵站上蓋,附設大型商場,加上名牌發展商,出名質素高價錢高,比它平不合理嗎?

新樓應該比二手貴幾多?

就算是同級比較,普遍成交比較,有專家說,新樓應該比二手樓貴一至兩成,現在的情況是新樓貼二手價,實際上就是賣平了,是發展商睇淡後市的表現,是跌市的先兆。

筆者並不同意,甚麼是二手?為甚麼新樓就應該比二手貴兩成?很多時候所謂平過二手,所比較的二手樓,都是樓齡極新,例如入伙只有兩、三年的,剛剛有二手成交的樓盤。

是的,定義上你可以稱之為二手,因為確實有人住,確實有二手成交,問題是,從用家的角度來說,除了完全沒有人住過,開門時地上有張經地毯,兩、三年樓與新樓有何分別?為甚麼要平兩成?

還有一點是,所謂新樓,還有很長時間才入伙!

今時今日兩年已經算少了,很多樓盤要三年才入伙!選擇即供付款的朋友,又冇樓住又要供三年,點解應該要貴兩成呢?

如果是筆者,眼前有一幢兩年後入伙的全新樓,一幢已經入伙兩年的半新樓,假設物業的質素、設施、價錢、相若,你問我揀邊個,我都未必會揀所謂的全新樓,兩年冇租收、冇樓住喎!為乜仲要貴兩成?

二手樓呎價仍與新樓有距離

因此筆者不喜歡稱之為二手樓,反而會稱之為半新樓!

筆者心目中的二手樓,樓齡大約要有20年,規劃比較舊式,沒有甚麼會所配套設施。例如沙田第一城、黃埔花園,這些屋苑才算是二手樓。

有些地區,新樓的呎價確實是很貼二手的,例如馬鞍山,迎海與銀湖天峰、新港城相差不遠,筆者同意專家所講,風險相對較高。

但大部分地方,新樓樓價與二手樓價仍然有一段距離。例如大角咀利奧坊,與半新樓奧柏御峰比,當然是貼價,但如果與富多來新邨比較,價錢仍相差甚遠,低過富多來才是真正的平過二手。

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