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香港平均樓價跌穿800萬、市區樓大出血!代理:第一城供少近4千,加息唔使驚

大市消息

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隨着樓價啟動下跌模式,跌回3年半前水平,今年香港平均每宗二手住宅的註冊成交金額也創下新低。中原地產綜合土地註冊處最新數據,本港平均樓價已由19年近1,000萬元歷史高位,回落近2成,9月更跌穿800萬元,低見791萬元,創2年半新低。業界認為,政府需加強力度救市。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示,在加息及疫情影響下,二手交投低迷,全港二手住宅均價也顯著下滑。

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(圖片來源:中原地產授權圖片)

9月截至29日,全港二手私樓買賣登記錄1,575宗,總值124.62億元,較8月全月1,984宗及167.4億元,減少20.6%及25.6%,並拖低平均每宗售價至791萬元,較8月843萬元下跌逾6%,是繼2020年3月的775萬元後,2年半以來再現「7字頭」。

翻查過去紀錄,香港平均樓價在2019年曾逼近1,000萬元創下歷史新高,高見964萬元,有指當時香港蟬聯全球樓價最貴城市榜首。

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中原地產表示,以四大區計,今年平均樓價全線下滑,市區樓最傷。港島區跌幅最大,9月平均樓價1,022萬元,與1月1,394萬元比較,大幅回落26%;其次九龍區,9月平均樓價700萬元,較1月880萬元下跌20.5%;至於新界東及新界西,9月平均樓價916萬及657萬元,較1月跌1%及7.4%。

樓價 市區樓 屯門御半山爆發蝕讓潮,吸引買家執平貨。
屯門御半山爆發蝕讓潮,吸引買家執平貨。(圖片來源:中原地產授權圖片)

豪宅交投淡靜

一直以來,本港豪宅,甚至是超級豪宅一直備受內地買家追捧,但在疫情及股市影響下,內地客近絕迹,豪宅交投淡靜,樓市以新界區中小型住宅主導。

事實上,不少豪宅屋苑今年仍未聞成交,中半山帝景園便屬其中一個。

中原數據指,全港18區中,平均樓價跌幅最大的地區為港島南區,缺乏豪宅「大刁」下,9月平均樓價僅1,629萬元,較1月2,743萬元跌四成。其次是中西區,平均樓價亦由今年1月1,576萬元,跌至9月的1,106萬元,跌幅近三成。

受累屯門新盤低開,區內二手樓價受壓,9月該區二手平均樓價跌穿600萬元,低見547萬元至全港最平,按月跌近一成。9月至今,屯門蝕讓成交已增至約20宗,有「龍床盤」之稱的菁雋,造價低見240萬元,原業主2019年8月以284.5萬元買入,3年蝕近16%。

樓價 市區樓 有「龍床盤」之稱的菁雋,本月暫錄得3宗成交,造價最平240萬元。
有「龍床盤」之稱的菁雋,本月暫錄得3宗成交,造價最平240萬元。(圖片來源:中原地產授權圖片)

沙田第一城每月供少3,808元

不過,樓價調整或可抵銷加息帶來的供樓壓力,成為入市執平貨誘因。以2019年全港二手樓最高位964萬元為例,假設當時選用P按、實際利息約2.375厘、借6成供30年計,首期385萬元,每月供款23,114元。

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雖然本港銀行上調最優惠利率(P)0.125厘,新造二手按揭的P按實際利息升至2.725厘,惟平均樓價已跌至791萬元,每月供款降至19,313元,每月供樓可節省3,801元或16%,首期更慳69萬元。
沙田第一城近期造價跌穿400萬元,低見395萬元,以此劈價盤作例子,在P按加息後,每月供款9,644元(借6成供30年計)。未加息前,同類單位去年造價達560萬元,每月供款達13,452元,相差3,808元,最重要是首期畀少66萬元。

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陳永傑:政府需加強力度救市

差餉物業估價署最新公布,本港8月私樓售價指數報368.2,創2019年2月以來三年半新低,跌幅亦是2018年11月以來最大。

陳永傑表示,上述數字只反映8月份市況,由於9月份,香港三年多來首度加息,物業市場成交量更見低迷,相信9月份指數將繼續下調。

8月份美國已經歷4度加息,差估署指數年內已錄得逾7%的跌幅,於疫情及加息雙夾撃下,香港經濟已呈下行趨勢,港府亦意識到再不放寬入境檢疫限制,將令百業蕭條,因此於上周開放0+3的檢疫限制,同時亦降低按揭壓測門檻,對物業市場稍為有提振作用。

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但陳永傑相信,此兩措施僅對置業人士心理上稍為有正面作用,但不足以扭轉樓價下跌趨勢,始終物業市場與整體經濟環環相扣,如失業率、港股、匯率等表現皆直接左右樓市走向,港股跌低於18000點,相信對樓市亦造成一定壓力。

陳永傑認為政府需加強力度救市,除考慮進一步放寬入境限制外,更應考慮為樓市減辣,如放寬買家印花稅,再度開放投資移民,引入外資。

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