內房股邊隻最好 大陸樓剛性需求勁

內房股邊隻最好 大陸樓剛性需求勁

【內房股】業績高峰期,內房股「盈喜」之聲此起彼落,縱然亮麗業績已在市場預期之內,亦未有礙內房股強勢。市場普遍預期,棚改貨幣化安置將繼續拉動需求;加上市場庫存跌至近年低位,內房股強勁勢頭有望持續。

撰文:Smart ED編輯部 | 圖片來源:新傳媒資料室

內房股:剛需未改內房佳績有得炒

棚戶區改造早於十年多已經展開,不過,近年中央為加快舊區改建,以配合城鎮化步伐,實行棚改貨幣化安置,不單成為貨幣投放及財政刺激的新動力,對房地產市場去庫存的效力更加是始料不及。中央力撐棚改貨幣化安置,事實有跡可尋。過往多年來依靠基建推動經濟,但基建投資的高增長勢頭難長期持續,即使倚重消費領航,固定投資亦不能大幅放慢下來,故棚改對經濟增長的支持作用相當明顯。

內房股:棚改利三四線城市銷售

市場估算,棚改於2017至2020年將拉動12.9萬億元人民幣投資,可預期絕大部分會流向購置新物業,作為房地產發發展商自然水漲船高。

隨2015年將全國安置比例目標逐步遞增至五成,內地購置物業的需求明顯增加,尤其在三、四線城市,成為帶動整體銷售增長的一股新動力,亦成為近一、兩年內地房地產市場回暖的重要因素。雖然去年一、二線城市銷售量不升反跌,在整體房地產價格大致穩定,以及市場庫存跌至低位的情況之下,具全國銷售布局的房地產龍頭企業,去年業績相當亮麗,業績公布之前,「盈喜」之聲不絕。

內房股

中央支持不變

根據政府工作報告,過去三年已完成1,800萬套棚戶改造,而今後三年目標最少要完成1,500萬套。對消耗房地產市場庫存及新增需求的拉動可以想像,亦顯示出中央對房地產市場的支持不變。

瑞銀預期,棚改貨幣化下滑的幅度會相對輕微,對三、四線城市需求繼續帶來支持。今年房地產價格走勢會大致持平,惟去年上半年銷售基數較高,對上市房地產商的中期業績或會有壓力。

另外,由於庫存已處於低位,大部分房地產商將相繼增加施工量,中、長期利潤率有可能因為成本結構改變而受壓。從數據亦可見,去年全國商品房待售面積按年減少15.3%,至5.89億平方米,跌幅比去年首11個月13.7%進一步擴大。

內房股:積極補充土儲

其中住宅部分更見嚴峻,待售面積按年減25.1%,至3.01億平方米;跌幅比去年首11個月23.8%擴大,去庫存力度可見一斑。

瑞銀估算,2016年內地十大房地產商的銷售額佔整體市場約22%,預測去年將提升至26%;若以銷售面積計,2016年佔比為14%,預測去年將增加至16%。以成熟市場美國作為參考,當地房地產市場相當分散,與內地十分相似。

然而,美國十大房地產商在當地銷售面積佔比高達27%,意味內地龍頭房企仍有很大發展空間。

而事實上,去年在限制性政策下,內地300個城市土地成交面積仍錄得約20%按年升幅,扭轉之前三年跌勢,反映房企補充土地儲備積極。加上近年行業整合頻頻,市場集中度將會進一步提高,對於上市的龍頭企業而言,未來優勢會更明顯。

回顧去年內地房地產市場,即使面對調控措施,內房發展商亦大收旺場。

三、四線城市需求帶動

根據中國指數研究院發布《2017年度房企業績排行榜》,碧桂園(02007)以5,500億元人民幣銷售額居首,僅隨其後的為萬科企業(02202)及中國恒大(03333),分別有5,200億及5,100億元人民幣。

在三、四線城市需求帶動下,銷售額逾千億元人民幣的內房發展商達16間,比2016年增加四間。

中金尤其看好碧桂園,公司早前已發「盈喜」,料去年純利按年增長超過九成,主要由於確認收入的物業增加、而平均售價及毛利率亦大幅增長所帶動。

內房股

該行認為,碧桂園近年積極增加土儲,2017年新增1.41億平方米土地儲備;加上已有的1億平方米未開工土地,足有助支持未來維持強勁增長。預計今年銷售額更有望突破8,000億元人民幣;2017至2019年收入的複合年增長率可達50%;毛利率可維持在23%以上。

純利方面,中金預測2017至2019年為223.3億、332.85億及469.27億元人民幣,按年增幅則分別為86.3%、49.1%及41%。

中金指,現時碧桂園估值低於過去七年平均數,給予目標價20.68元,相當於2018年預測市盈率10.7倍。

內房股:恒大開局佔優

另一龍頭中國海外發展(00688)雖然未有發「盈喜」,但今年表現獲不少大行看好。野村預期,其去年收入按年增長約20%,核心盈利上升約15%,主因去年比較基數較高,而毛利率可維持三成以上。

展望未來,中國海外發展去年斥資逾千億元人民幣,壯大土地儲備,金額比2016年增加逾一倍;而預計今年可銷售面積按年增加逾四成。

另外,公司正研究推行管理層激勵計劃,落實的話可望對未來銷售有正面作用。現維持「買入」評級,目標價36.3元。

至於去年銷售位列三甲的中國恒大(03333),今年開局保持強勢,綜合1月至2月份物業累計合約銷售金額1,125億元人民幣,比去年684.1億元人民幣,增加64.4%,繼續處於領先地位。業績方面已有保證,公司早前發「盈喜」,料去年純利大增三至四倍,核心業務淨利潤增幅約一倍。

增長主要由於產品附加值增加、費用下降,交付面積增加,以及贖回永續債等。摩根士丹利看好,目標價看29.5元。

內房股

從去年中期業績及每月銷售數據分析,部分二、三線內房股去年全年業績表現絕不遜於龍頭股份,即使未有發出「盈喜」,成績表隨時令市場眼前一亮。若然想短炒業績賺餐茶的話,不妨趁公布業績前後多加留意。

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