加息殺埋身 分析4類個案 供樓壓力非想像中低|香港樓市2018

加息殺埋身 分析4類個案 供樓壓力非想像中低|香港樓市2018

【小心加息】有讀者向Anthony sir請教有關加息週期會不會令樓價下跌,想知還款壓力是否真的這麼低。Anthony sir作詳細解答。

撰文:Anthony sir |圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:加息週期就來了

你好,加息週期就來了,會令樓價降溫嗎? 身邊的朋友非常樂觀,說現時買樓的人,供款佔入息比例其實很低,因為個個都要過壓力測試。 過得壓力測試,其實供款大約只佔收入的四成,即使加息也不會有大影響。 表面上好似好有道理,還款壓力真是這麼低嗎?

讀者基仔

個案一:看似佔入息比例不過四成 實際欠下父母一筆

其實,借貸比例並沒有想像中那麼低! 老爸老媽的一代,養兒防老。這一代做父母的,身邊朋友都感慨,從沒期望過要子女供養自己,甚至要更努力賺錢,幫子女買樓!

樓價愈來愈高,年青人如何置業? 父幹、母幹,今時今日似乎已經成為理所當然。 例如年青買家A買入一個600萬元的物業上車,他的父母動用了自己的積蓄,幫他付了300萬,亦即是一半首期。

買家A順利通過壓力測試,表面上他的供款佔入息比例不過四成,實際上呢? 一世人兩父子,不用他還錢是一件事,實際上除了按揭還欠父母300萬元。

個案二:父母幫子女負擔一半債務

父母借首期 上述例子或者不太清晰,有錢就是任性,我喜歡給我的子女買樓,你奈我何? 以下例子更易理解。現實世界不是很多人可以隨隨便便就拿300萬元現金出來幫子女俾首期,很多慈父慈母其實是透過加按自己的物業取得資金。

例如買家A的父母,擁有一個已經供滿的物業,市值1,000萬元。 他們將物業拿到銀行翻按,取得300萬元資金,幫買家A付了一半首期,買入一個600萬元的物業。

表面上,買家A的供款佔入息比例只有四成,實際上是八成!只不過將其中一半負債轉移到父母身上,分開兩個人承擔而已。

加息
很多慈父慈母其實是透過加按自己的物業取得資金。

個案三:加按買樓 表面上借五成實則借十成

加按買樓,過往十多年,筆者與戰友們最擅長就是這樣做,一間變兩間,兩間變四間。 假設好老公B哥,十年前以200萬元買入的物業,今天已經升到500萬元了,現在還欠銀行100萬元。

由於B哥太太還有名額可以買樓,於是將物業加按,借六成即300萬元,還了欠銀行的100萬元後,實質套現200萬元。

然後借用太太名買樓,借五成按揭,買入一個400萬元的物業收租,表面上第二個物業只借了五成,實際上呢?借了十成!

個案四:按揭負擔沒想像中低 

高成數按揭。 近年開售的新樓盤,部分推出「呼吸Plan」或「半呼吸Plan」,即是說有呼吸的都可借。 買家的貸款額早已超出金管局的指引,只是政府眼不見為淨,沒有理會而已。

樓價愈高,出現上述幾種情況的機會就愈高,按揭負擔其實隱藏了,沒想像中那麼低!加息週期將至,別太掉以輕心。 不過,也不要對跌市有太大期望,政策不變,樓價難以大跌。

辣招護航,個個業主都唔願賣樓,供求失衡,表面上壓抑需求,希望幫人上車,實際壓抑了供應,托高樓價。 官員、政客視而不見,政府亦早已投降,有小調整就要把握機會了。

加息
樓價愈高,按揭負擔其實隱藏了,沒想像中那麼低。

延伸閱讀:

 

中央規劃快出台 跟買大灣區樓博倍賺