香港好快加息 施永青 股樓4大最新預言 | 名人視野 | 香港樓市2018

香港好快加息 施永青 股樓4大最新預言 | 名人視野 | 香港樓市2018

【施永青專訪】中原樓價指數節節上升,本已「離地」的樓價,現時更加遙不可及。目前年輕人想置業,不靠「父幹」的話,根本是紙上談兵。年輕人遂將置業夢投射於本週截止申請的新一輪居屋,獲得至少16.6萬份申請。然而,本週香港銀行體系結餘錄得資金流走,似是利淡股、樓後市,今期「封面故事」邀得接受中原集團主席兼總裁施永青,贈予讀者股、樓的入市錦囊。

撰文:馮文慧、江麗琦 |圖片:何柏基

環球危機四伏 次季樓價升幅放緩

本地樓價愈升愈有,反映樓市現況的中原城市領先指數(CCL)上週再創歷史新高。

單計第一季,樓價升6%。前週五(4月6日)CCL收報177.61,按週升約1.53%,連續三個星期上升兼創新高。年初至今,樓價升幅顯著,市場高度關注CCL後市走勢。

施永青
施永青預料今年下半年香港是時候跟隨美國加息。

CCL前週五報177.61,創下新高(見圖)。當中中原城市(中小型單位)領先指數升1.9%至176.58, 同樣是創新高。

施永青
香港樓市 中原城市領先指數

CCL稍為回落

而前週的中原城市(大型單位)則跌0.11%,但扣除豪宅的CCL Mass,則升2.08%至178點,創下歷史新高。

不過,上週CCL稍為回落,最新報177.42。

再細分地區去看,九龍區的樓價升幅最顯著,大升2.94%,乃近三年來最大升幅,兼連續兩星期創新高。

而新界東的樓價亦升2.61%,同樣是創下新高。港島及新界的西樓價亦升超過1%。

施永青
施永青預計,第二季樓價未至於要下跌,埋單計相信仍會錄得升幅。

施永青:次季樓價僅升2%

雖然本地樓市一片興旺,惟外圍危機四伏,會否中斷樓價長升長有之勢?

施永青坦言,如中、美之間的磨擦進一步加劇,將影響到市場投資氣氛。

「第二季的投資氣氛跟第一季明顯有所不同,股市在高位回落不少,惟樓市仍是興旺,原因是整個社會對投資前景憂慮升溫,變相有錢流入房地產市場。」

惟受外圍氣氛影響,預計第二季樓價相對第一季升幅略有放緩。他說,「第二季一開始環球市況表現惡劣, 之後隨貿易戰慢慢緩和,第二季樓價未至於要下跌,埋單計相信仍會錄得升幅。」

香港樓市 施永青對樓市最新預測

第一季樓價升6%,他預計,第二季升勢將較第一季放緩,料升幅收窄至1%至2%左右(見上表)。

至於第三、四季的樓價表現如何?他表示,視乎外圍市場氣氛會否進一步惡化。

「目前是否真的會打貿易戰仍未有定案,可能雙方經商討後,將徵收稅項的規模進一步縮小。最後美國發現,打貿易戰對自己不利,雙方以利好對方的條件作談判籌碼,以致貿易戰真的開打起來,結果都不會太嚴重。」

環球局勢限制樓價表現

事實上,本地樓價的升跌,跟環球局勢息息相關。

早前中、美之間的貿易戰看似避無可避,本週則有緩和的跡象,市場一大陰霾消除,對被視為投資工具之一的樓市自然「百利而無一害」。

本週美國總統特朗普對貿易戰的言論趨向軟化,憧憬企業財務表現持續理想,道指本週跌勢稍為喘定,截至週四(12日)晚計,道指一週升2.3%。

而在上週二(10日),中國國家主席習近平在博鰲論壇上表示,希望擴大進口,促進經常項目收支平衡,令中、美貿易之間的糾紛似有降溫的跡象,帶動當日恒指一度回升逾500點。

特朗普

留意中、美貿易摩擦發展

截至上週五(13日),恒指收報30,808點,跌0.07%;一週計,恒指則升3.2%。

近日中、美雙方表態及言論,均緩和了市場對中、美貿易摩擦升級的憂慮情緒。

施永青對中、美貿易戰則有以下的見解:「兩國間的貿易戰是結構性問題,是基本性矛盾所引起。內地近年崛起,國家愈來愈富強,美國擔心有朝一日內地會威脅到其世界的領導地位。

「純粹經濟的實力上看,美國已在走下坡。不過,今時今日美國之所以能夠維持其一哥地位,因為美元是全球最重要的交易貨幣,即使近年美國出口少、入口多,正因為有美元做基礎,永遠不會有破產的一日。」

他再補充,「如果美國的經濟一哥地位被奪去,這方面的得益全都沒有了。因此,美國不可讓內地『爬頭』,一定要制約內地的發展。寧願自己沒有得益都不想內地有得益。」

依施永青之見,未來除經濟上的磨擦外,政治、軍事上的磨擦亦有機會接踵而來,到時將影響今年內樓價的走勢。

不是買樓最佳時機

近年樓市屢創新高,許多讀者會問,甚麼時候才是買樓的好時機?

施永青表示,現階段不是買樓最佳時機,原因是房地產市場屬投資市,較受外圍氣氛影響。

「目前樓市升幅不是單靠剛性需求推動,市場上大部分人均跟樓價的購買力脫節,目前高昂的樓價已經不是普通人士有能力負擔得到。」

他直言,目前的樓價升幅一點都不健康,經濟不是真的那麼好,市場只是有很多投資需求,背後根本沒有很多用家的購買力支持。

「樓市上升,並不是因為『經濟好,工資升得特別快,經濟升幅快過樓價升幅,愈來愈多人買得起樓,但樓宇供應有限』。目前樓價急升,是因爲很多熱錢流入及少數有資金積累的人願意將其財富投放在樓宇,當作儲錢。」

剛過去的3月,中原地產的香港市場業務幾乎創新高,不過他覺得,今年整年樓價升幅一定會相對去年少。

注意市場灰犀牛事件

「年初有市場人士預計,2018年樓價將升15%。但我認為,2018年樓價仍會上升,但相對2017年的升幅(14.8%)則有所放緩。」

不過,他擔心,市場將有「灰犀牛」事件出現,阻礙到樓價升勢。

「灰犀牛」是指一件事情或危機發生的機率不高,原先沒有被重視,導致最終結果影響深遠。

「今年或將出現多次『灰犀牛』事件,如加息、縮表,均是投資者一早預期的事,但大家對此仍未高度重視。如其發展步伐突然加快,或是受到政府干預,後果則可大可小,到時或牽連本地樓市表現。」

至於樓市如何會才爆煲?他表示,「當市場擁有樓的人很多,而擁有資金的人很少,大部分人手上的資金都變成樓,樓市就有機會爆煲。」

還有的是,近年發展商為新盤提供高成數按揭,成為常態,假如日後本地跟隨美國加息,而令買家沒有能力償還貸款,那麼在沉重的每月供款壓力下,他們或將失去持有樓宇的資格,屆時樓市亦有機會爆煲。

下半年港息上調

自從去年美國聯邦儲備局展開加息週期後,至今香港仍未有跟隨加息。而在今年3月,聯儲局再加息一次,推動近日香港銀行同業拆息(HIBOR)節節上升,當中一年期HIBOR(見圖)更衝破2厘關口。

香港樓市 香港銀行同業拆息

施永青認同,美國加息多次後,港、美元息差不斷拉闊,如美元匯價不斷上升,金管局就會出手在市場上沽美元、吸納港元,之後本地的利息都會隨之而上升。

今年香港或加息三至四次

他預料今年下半年香港是時候跟隨美國加息,但料利息的加幅不會太多。依他之見,今年香港銀行或加息三至四次,每次加0.25厘,即使加四次只是加1厘,不會將息口推至高水平。

理論上,加息利淡樓市。因為加息會增加置業人士的資金成本,一般人都是借用銀行貸款,以分期付款的方式去買樓。

一旦利率上升,買家的每月供款亦會上升,這樣或會令部分準買家望而卻步,間接導致樓價受壓。

不過,值得留意的是,利息不是任意地加,只可加至與經濟增長相若的水平,如果利息加至壓抑通脹,通脹率反而會變成了加息的上限,這樣對美國絕對沒有好處。因為只會壓制當地的經濟增長。

施永青
施永青預計今年香港銀行或加息三至四次,每次加0.25厘。

加息對樓市影響有限

事實上,加息是為了抑制通脹,但現時聯儲局加息並非為了壓抑通脹,而是為了正常地反映經濟增長的情況,把利率正常化。

目前美國的通脹率不高,料未來加息將循序漸進,步伐將會符預期。

因此,他認為,這一輪的加息對本地樓市的影響有限。

原因是如果樓價受壓,通脹就很難上升;通脹不上升,聯儲局就不能把利率正常化。

施永青不建議買新樓棺材盤 一招令樓價即跌

本地樓價愈升愈有,以市價七折推售的新一批居屋,即使平均呎價近萬元,仍引起市民瘋搶。下文交由中原集團施永青分享用家上車秘笈,並詳細剖析現行居屋政策的利與弊。

施永青:不建議入市

除樓價在400萬元以下的私樓外,新居屋亦成為上車一族的恩物。不論買入哪類型的物業作為安樂窩,施永青認為,現時上車客最少要持有相當於樓價三成以上的首期才可買樓。

上文所指,目前樓市屬不健康的狀態,因此,他亦不建議現階段入市。

「始終樓市是具週期性,上升過後總會有下跌的一日,但有自住需求又有充足現金的人,現時都可入市;投資的話,目前是收割期,不是播種期,不建議入市。」

施永青
施永青認為現時樓市不健康,不建議現在入市。

白居二恒常化推升樓價

他亦不建議買新樓的細單位,即是市場俗稱的「棺材盤」,面積細到有如「劏房」般。

「未來市場會愈來愈多細單位供應,市民傾向細樓換大樓,政府又加大力度推公屋、居屋,市場供過於求下,細單位的價格難有上升空間。」

由於私樓愈起愈細,亦愈賣愈貴,定價為市價七折的新一期居屋頓時成為上車客恩物,認購反應熱烈。

房委會數據顯示今期居屋申請宗數至少錄得16.6萬份,打破2015年時接獲約13.5萬份申請表的最高紀錄。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

居屋計劃推行了40年,首次出現折實呎價高達近10,000元,最貴的一個居屋單位更要索價630萬元。

今次房委會在3月底推出的居屋項目,為市場提供了4,431個單位。

居屋售價一向跟市價掛鈎,樓價持續破頂,居屋即使以市價七折推售,其中啟德啟朗苑和長沙灣凱樂苑的平均呎價更分別達9,755及9,234元,呎價貼近萬元。

以政府資助的房屋類型而言,絕對是價值不菲。

除推出新一期居屋外,房委會亦推出俗稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」,亦是有意上車人士的出路。

「白居二」計劃是讓合資格白表申請者,在居屋第二市場或房協住宅發售計劃的第二市場上,自行物色及購買未補地價單位。

政府去年建議將「白居二」計劃恒常化,每年提供約2,500個配額,供合資格人士申請。

「白居二」恒常化可讓更多人買到未補地價的二手居屋;加上私樓價格高居不下,不少準買家將從私人市場轉移至居屋,釋放市場龐大的購買力,令近期的居屋成交價連環破頂。

今年第一季居屋自由市場及第二市場的登記金額,是自去年第二季的57.9億元之後,創三個季度新高,反映樓價持續上升,刺激二手居屋登記總值創新高。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

按金額分類的話,第一季價值500萬元以上的二手居屋買賣錄得452宗,按季升26.6%。

而在本週,再有價值500萬元以上的居屋,成交創紀錄新高。

青衣青泰苑的G座高層8室,實用面積401平方呎, 兩房間隔,以已補地價570萬元易手,將屋苑舊造價紀錄552萬元再推高18萬元或3.26%,創屋苑兩房單位新高,並以呎價14,200元改寫該屋苑呎價紀錄。

然而,今年的「白居二」配額為2,500個,當中包括2,250個家庭申請者配額及250個一人申請者配額。

白居二可承造九成按揭

獲配額的成功申請者須在「批准信」發出日期起計兩個星期內,向房委會繳付費用申領白表資格「購買資格證明書」,然後在市場購買未補地價單位。

「白居二」申請人揀樓地區限制較少,可因應自己喜歡的地區,尋找合適的未補地價第二市場居屋。

「白居二」另一吸引之處是,可承造九成按揭。

值得留意的是,房委會提供的按揭還款保證是由物業首次轉讓起計30年,「白居二」買家購置有一定樓齡的二手居屋時,銀行或會把30年保證期減去屋苑樓齡,或會使每月還款額跟原來預算有所出入。

【香港樓市2018】施永青不建議買新樓棺材盤

施永青建議居屋與市價脫鈎

今年居屋及「白居二」申請人均需年滿18歲及居港滿七年。而一人家庭月入上限為28,500元(計算強積金供款為30,000元),資產上限98萬元。

2人或以上月入上限57,000元 (計算強積金供款為60,000元),資產上限196萬元,其入息和資產限額較去年52,000元及170萬元,分別增加9.6%及15%。

施永青直言,政府應降低申請居屋的入息上限,這樣樓價才會下跌。

他個人認為,2人家庭月入57,000元就應該買私樓,2人家庭的月入上限38,000元就差不多。

他早認為本地的居屋政策有問題,原因是居屋價錢是不應跟私人市場掛鈎。

「現時的私樓價錢根本不合理,還要跟它掛鈎?居屋應只銷售予合資格人士,轉讓都只可轉給合資格人士或是首次置業的人,不可賣予投資者,不可收租,那麼居屋就不會炒至那麼貴,價格就會跌下來。」

他更指出,最快令樓價下跌的方法,就是將居屋的價格合理化。

「健康的樓市應該分兩路走,一是作投資的私人市場;二是只準本地人士首次置業的民生市場。而政府賣樓予首次置業人士,更要有一定的限制。」

全港樓盤 哪區最具潛力 施永青揀選一個區

【香港樓市】中原施永青傳授上車之道後,繼續剖析最有發展潛力的區域。他認為,啟德新發展區潛力優厚。因為該區地皮規模龐大,毗鄰沙中線啟德站,地皮可塑性高。最新啟德第1F區1號地盤已於3月29日招標,地皮估值達198.16億元,每呎樓面地價高達14,000元,可望問鼎新地王。

撰文:馮文慧、江麗琦 |圖片:新傳媒資料室

施永青笑談,本港樓價高企,全港難以找到售價400萬元以下的上車盤。因為本港樓價屬集體上升。

他表示:「好少話邊區會跌,應說是哪一個區升多與升少的問題。至於升得較少的區域,不外乎舊區,皆因無重建計劃,環境會較差。

施永青
施永青認為,啟德新發展區潛力優厚。因為該區地皮規模龐大,毗鄰沙中線啟德站

施永青:啟德新發展區潛力優厚

「新發展區域不俗,政府將會發展啟德,地積比率不高;加上新發展區有集體運輸系統,做好城市規劃,市容也比較好。同時,啟德樓價不低, 居民質素預料也比較好。」

事實上,會德豐於3月以63.59億元購入海航位於啟德第1L區1號地皮,呎價近15,000元,項目完成後,呎價可望達30,000元。

施永青

施永青:港珠澳橋未宜過分憧憬

加上啟德發展區獲納入34校網,為協恩中學附屬小學的所屬校網,屬傳統名校網,難怪一眾發展商高價奪地。

施永青指,以前東涌樓價表現可算是大落後,位置偏遠,交通費又貴。

雖然港珠澳大橋將落實,市場憧憬東涌加快發展,或可推動東涌樓價上揚。

以東涌東堤灣畔為例,平均呎價由2017年同期的9,174元,升至近期11,830元,升幅達28.9%,為31個鐵路盤年內升幅最高的一個。

然而,施永青對東涌則未感過分寄予厚望,將來港珠澳大橋落成,料內地與本港交流漸趨頻密,使用量或會增加,惟該概念能否繼續推升東涌樓價,則難以肯定。

施永青補充道,東涌樓價之前升得多,主要是追落後。雖然東涌有新土地,將來亦會有新發展,但位置上始終與市區有距離,難以保證東涌升勢持續。

同場加映:傳人民幣貶值 網民力撐港樓續升

在中、美貿易戰陰霾下,本週二市場消息指出,傳內地正在考慮以循序漸進方式,推動人民幣貶值,以應對與美國的貿易爭端,人民幣匯價波動隨即加劇(見圖)。

施永青

內地官方未有明顯作出澄清,一眾網民揣測人民幣匯價後市走勢,繼而引發對本港樓市的聯想,是升是跌爭論不休。

人仔貶值 樓價升定跌?

樓主空靈發帖問一眾巴打「如果人仔貶值,樓價升定跌?」。

續指「人仔貶值的預期,會觸發中國人把錢搬出去,避免購買力下降,而人仔最易搬到的地方就是香港。同時,隨人仔愈來愈唔見使,大家會傾向以人仔買樓保值。所以,人民幣貶值會支持細價單位。」

網民chun1088回應道,「其實人仔日日都搬緊出境,遠的放美國、瑞士;近近地就放香港。」

網民股神一號更對港樓充滿信心,笑稱:「人仔跌,買港樓保值,升;人仔升,港樓抵買,升。」

買港樓抗人民幣貶值

樓主雖然認同人民幣升跌,對港樓都是利好因素,惟預料港樓受惠程度有分別。

樓主指:「人仔貴,買港樓會打折扣,所以內地人傾向買大單位;人仔平,買港樓相對貴咗,內地人傾向買細單位。」

網民No1else和應道,「無論人民幣升跌,暫時睇港樓都係會升,因為大陸樓200萬元,(每月)收租2,000至2,500元人民幣,香港樓價600萬元,收租起碼有15,000元。暫時,港樓租金回報,仍然係內地樓兩倍,而香港與內地正在同化。」

網民gomaxhk1亦表示,「人仔跌,持人民幣大戶要走資加速購入其他貨幣或資產,要買等同美元資產,最方便是買港樓,比起外國限制少、放盤易。」

網民胡姫爸爸更建議一眾巴打,「要買梗係買大價樓啦,人頭得一個,用咗就無,一定有咁大有咁貴先好買。」

因為首次置業的香港永久性居民,可獲豁免額外的印花稅收費。

施永青增持黃金 睇好中小股跑贏恒指 | 投資入門

【投資入門】自港股大市踏入2月,升勢無以為繼,以技術走勢上看,更或在32,000點水平形成小「雙頂」形態,令人對後市予以戒心;加上中、美貿易戰不時傳出消息,市況峰迴路轉,港股波動加劇,叫人摸不着頭腦。中原施永青既是殿堂級樓市專家外,對股票投資亦頗有心得,投資者不妨參考施永青最新部署,退可攻、進可守。

撰文:馮文慧、江麗琦 |圖片:新傳媒資料室、法新社

大市調整後再上

港股近日走勢似過山車行情,因為美國率先向內地多達600億美元的進口貨品加徵關稅,內地隨即於4月初還擊,宣布對美國128項進口商品徵稅高達25%,環球股市隨即大挫,恒生指數上週三(4日)更跌至29,500點水平。

雖然市場氣氛明顯轉淡,惟施永青表示:「港股大市調整後有機會再向上,但預料有些時間會較波動。」

施永青
中美貿易戰下,施永青增持黃金,亦睇好中小股跑贏恒指。

早前施永青投資組合是四成物業、三成股票、兩成債券,以及一成黃金。惟隨着港股大市進入牛市,愈升愈有,去年已經開始微調投資組合,調整成35%物業、35%股票、15%債券,以及15%黃金(見圖)。

換言之,即是減少持有物業,轉而增加股票比例,減少持有債券,轉而增加黃金比例。他坦言,今年投資組合料不會有太大變動。

施永青
施永青的投資組合

金價靠穩1,300美元

事實上,施永青增加持倉黃金比例,確是在環球局勢未明朗化下的一個不俗選擇。

中、美貿易戰陰霾,增添股市波動,避險情緒升温,均會加劇資金流入黃金避險。

即使美國聯儲局加息,美元仍處於弱勢,而上週六(7日)敍利亞使用化學武器攻擊平民,導致大量傷亡,歐、美國家擬對敍利亞動武,地緣局勢緊張氣氛升溫引致金價高居不下。

環顧金價走勢,由年初至今均企於每盎斯1,300美元以上(見圖),可視為重要支持位。除非金價跌穿1,300美元;否則,黃金前景亦可看好。

施永青

看好互聯網、科技板塊

至於在港股大市中,施永青較看好互聯網、科技板塊。惟科網股已累積不少升幅,市場或會獲利回吐,適時會調較科網股比例。

至於恒指由去年初起步,升幅主要集中在藍籌股身上,施永青預料大市升勢或會蔓延至中小股。

因此,恒指去年第一輪升勢,投資者主要跟隨大市買指數股,甚至懶人投資法的交易所買賣基金(ETF),已經可以獲利甚豐。

然而,既然預料大市稍後或以中小股為升市動力,投資者則不妨早著先機,物色中小股和落後股。

施永青對大市確是觀察入微,恒生綜合小型股指數首季升6.37%,跑贏恒指0.58%(見圖)。

中小股跑贏恒指

同時,小型股指數更於2月下旬增添升勢,升幅與恒指逐漸拉遠。

港股業績期結束,不少企業盈利均大幅上升,惟恒指仍未能突破1月高位33,484點。

退一步來說,連32,000點亦未能突破,港股便輾轉下試至30,000點水平。

惟大市表現雖較失色,但卻不難發現二、三線股走勢頗強。或因在過去一年,恒指大價股已累積不少升幅,不排除機構投資者轉而換馬至優質的二、三線股上, 一旦有更多資金流入這些板塊,股價升幅可十分驚人。

施永青
中、美貿易戰陰霾,增添股市波動。

中小股中尋寶

觀乎恒生綜合小型股指數成分股,當中佔比相對較多的分別為教育股、醫藥股、體育股,以及科技股。

以教育股為例,當中涵蓋楓葉教育(01317)、睿見教育(06068)、中教控股(00839),三者均由年初至今升逾三成。

至於體育用品股不知不覺大幅拋離大市。

李寧(02331)更以強者姿態,在短短兩個月內升了72%,多條平均線整齊排列向上,升勢有餘未盡;同業特步國際(01368)亦不甘示弱,首季錄得62%升幅。

由此可見,不難發現中小型股雖未達至千億元級市值,惟發展潛力不容忽視,當中更不缺優質股,投資者不妨從中尋寶。

上週中、美貿易戰如箭在弦,本週氣氛則有緩和跡象。特朗普態度有所軟化,指與習近平是永遠的朋友。

另一邊廂,習近平在海南博鰲論壇上釋出善意,提出一系列市場開放措施,擬大幅降低汽車入口關稅,汽車代理股應聲彈起。

同時,恒指亦收復10、20天線,後市未宜過淡。

配合人民銀行宣布5月起中、港股市互聯互通每日額度擴大四倍;加上「北水」重臨,撐起大市成交回升,均利好港股走勢。

在多個因素支持下,施永青估計港股在調整過後有機會再向上的預測,或許能提早實現。

施永青
在港股大市中,施永青較看好互聯網、科技板塊。

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