30出頭女生月入三萬 加按自住樓錢搵錢賺更多 | 理財個案

30出頭女生月入三萬 加按自住樓錢搵錢賺更多 | 理財個案

【理財個案.加按投資】今次理財個案主角,是一位年逾30歲女生,擁有一間自住物業,希望透過加按套現,賺得更多。

撰文:諗Sir (Homeblogger HK)|圖片:新傳媒資料室

諗Sir :

你好。小妹今年30多歲。很幸運,2009年買入私樓自住用,到現在樓價已升到400至500萬元,現還欠銀行約100萬元左右。

本人收入也算穩定,每月30,000元左右。現考慮把現樓加按,得到100萬元資金再作投資。請問可行嗎?

如想動用此筆資金作中長線股票投資,有甚麼股票可考慮?除了股票外,有否其他投資建議?本人正為日後退休保障努力中,希望可盡快達到財務自由。

謝謝諗sir的專業意見。

讀者Natalie上

加按投資的考慮

股票是不能用於中長線投資,除非是上市公司主席或其關聯人(即印股票出來那位)。

不少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯,究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑,更何況2008年跌市未算慘烈,將樓加按來買股票者,真要有很高心理質素才可為之。

加按
讀者於2009年買入私樓自住用,到現在樓價已升到400至500萬元。

至於按樓買債,絕不可將錢投入B級或更低評級之債券為主的債基,股債基金更加不可,時常將CALL MARGIN水平控制在25%或更保守的為佳。

原本自住的私樓應加按至五成然後轉正出租用途,這樣就可增強下次買第二房時的借貸力。

加按
諗sir表示,少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯,究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑。

提高借貸力

讀者人工30,000元,原本借貸力為388萬元(30,000 ÷10,000×50%×2.59*)。

若轉正用途加上備妥文件,在假設每月租金15,000元下,借貸力可增至524萬元〔(30,000+ 15,000×70%)÷10,000×50%× 2.59〕。

這意味讀者加些少首期再等下靚價,就夠買第二間樓了。

一生三宅輕易完成

如讀者結婚,夫婦收入共50,000至60,000元,即可以丈夫單名買樓,一生三宅就輕易完成。

所以很多事只要肯了解及做得細緻,看似很難的「買三間樓」,其實普通打工仔都能做到。

或有人會問:「買股都算不錯,好似港鐵(00066)同中銀香港(02388)都賺價超過四成,何不買股而放棄升到太高之樓市?」

筆者只好說,看倌若有心追逐價差低買高賣,就買股票;若想交低首期然後由租客幫你供十幾年樓,就揀買樓。

買樓收租似隻龜

惟一味想追逐低樓價才入市,只好說持住宅未滿三間者暫不夠格。

所謂「夠格」,是夫婦共有三宅,一自住,另夫婦每人一間收租作退休支出是必須的。

有齊三間住宅,就可將買樓變成為純投資行為,此時睇價升跌出入市沒有問題,但都要問問自己睇市究竟有幾準?如果唔準,都係利用樓市槓桿,靠租客幫手吧。

買樓收租似隻龜,買股票賺價係兔仔。而筆者打從銀行工作開始時常見客,現在開投資教室亦見不少同行,發現有齊兔仔能力而又肯跑快的人很少。

股票定價原理

那麼買股票收息好嗎?根據1990年度諾貝爾奬得主William F. Sharpe的股票定價原理:

股價 = 將來預期派息/(預期下年度增長率 – 再投資額×股本回報率)

如一隻股票派息減少,即其再投資額(earning ratention ratio)上升,那上述方程式之分母會變細,即股價會上揚;相反,股票派息增加,意味公司再投資的金額減少,股價大多下跌。

所以一隻股票狂派息,就等同沒有future growth。

希望用Sharpe的說話,打消讀者希望簡單買股又有息派這個「願望」。