3個樓市怪現象 用家主導樓價更高 | 樓市入門 | 香港樓市2018

3個樓市怪現象 用家主導樓價更高 | 樓市入門 | 香港樓市2018

【樓價】原本以為市場上沒有炒家,少了投資者,樓價應該會降溫,誰知由用家主導的市場,尤其是在辣稅之外,每個人只可以買到一層樓,價錢更加難傾。

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料室

代理: 「陳生,你個單位賣咗未呀?」

朋友: 「未呀!」

代理: 「係咪600萬呀?」

朋友: 「係呀!」

代理: 「我有實客,有票,俾到580萬,考慮嗎?」

朋友: 「唔啦,600萬先考慮。」

代理: 「但係估價得560萬咋喎,平少少啦。」

朋友: 「冇600萬唔傾啦。」

兩日後…

代理: 「陳生,個客肯加到600萬呀,而家過嚟搵你簽?」

朋友: 「唔…我想考慮吓先。」

代理: 「早兩日你都話600萬架。」

朋友: 「唔夠錢換樓,620萬啦。」

代理: 「唔係嘛…傾得好辛苦架!」

朋友: 「唔好意思…」

收線…

今時今日市況就是如此!

原本以為市場上沒有炒家,少了投資者,樓價應該會降溫,誰知由用家主導的市場,尤其是在辣稅之外,每個人只可以買到一層樓,價錢更加難傾,樓價進一步被推高,破頂又破頂,破到都好似唔識停咁,如果大家有留意,會見到以下幾個怪現象。

怪現象(一)個個都睇好

升得太多就會下跌,跌夠了就會回升,以往市場有升有跌,有不同意見,有人看好,有人看淡。即使已經買樓的,手上超過1個單位的投資者,都不會盲目看好,有時候升得太多,他們都會睇淡,會身體力行賣出其中一些單位,等待樓價回調的時候再買。

然而最近與朋友閒聊,個個都一面倒看好,理由很多,無論是手上只有一層樓的用家,又或者有幾層樓的投資者,個個都睇好。點解睇得咁好?最主要的原因,是因為新辣招下,即使樓價調整,都冇機會再買,不如期望樓價再升,將來賣更好價錢。

怪現象(二)唔識計回報

真正的投資者不會盲目追價,有錢賺才會出擊。

投資者買樓要計到盡,到底層樓抵唔抵買?會唔會偏貴?

其中一個參考,就是會看看買入單位之後,如果放租,租金回報有幾多?

例如現時很多幾十年的熱炒上車屋苑,200多呎呎的單位賣到近500萬,但租金卻仍然維持在1.1萬左右,點買得落手?

樓價
可看看買入單位之後,如果放租,租金回報有幾多。

用家唔知咩叫平?咩叫貴?只要喜歡、供得起,創新高照買!

如果你話:「租金回報好低喎!」

佢會答:「我諗住自己住喎!」

如果你話:「而家好貴喎!」

佢會答:「而家唔買將來仲貴呀!」

於是就形成盲目追價入市,不斷創新高,連幾十年二手屋苑呎價貴到2萬,仲貴過市區樓,租金回報低過供樓,簡直匪夷所思。

怪現象(三)個個都唔平賣

以上述的例子為例,如果你有1個單位想賣,開價600萬,現有買家出價580萬,你會唔會考慮賣呢?

如果你有10個單位,或會有衝動想賣。

投資者買賣講求理性,以往沒有辣招,賣咗隨時可以買番…只要有滿意的利潤,就會賣!或者只要套現後有更好的投資機會,預期可以賺得更多,即使賺得沒預期那麼多,都會賣!尤其非自住單位,今次賺少20萬有何問題?所謂貨如輪轉,照賣!最多下間賺番!

樓價

如果你只有1個單位,就未必有衝動想賣了。

用家買賣很多時受感性因素影響,例如要計一計,賣咗之後,套現的錢夠唔夠換樓?如果唔夠,一動不如一靜!又或者會考慮,樓價會唔會繼續升?會唔會賣平咗?會唔會之後買唔番?尤其是自住單位,賺少20萬,就是賺少20萬,因為手上就只有一層樓,賣咗就冇,換句話說如果賣平了,就沒有機會再賺番,死都唔減啦!

就算將來市況逆轉,用家主導亦會令樓價跌得冇咁多。

投資者手上貨多,若市況逆轉,自然會壯士斷臂,先賣出部份,鎖定利潤,持盈保泰。但若市場上大部份都是用家,個個業主都只有一個自住單位呢?即使樓價稍為下跌,他們也未必太在乎,他們會想:「自住單位嘛,賣咗住邊?遲早都會升番!」表面上,市場上沒有炒家沒有投資者,樓價應該平啲,實際上如果由用家主導市場,尤其是當供應不足的時候,樓價可能會更高。

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