海外買樓做民宿 做業主兼老闆前 4大考慮 | 樓市入門

海外買樓做民宿 做業主兼老闆前 4大考慮 | 樓市入門

【樓市入門】香港樓市太癲,不少香港人已轉移至海外置業,甚至在日本、台灣等地置業經營民宿。但投資民宿前,有個考慮,Anthony逐一解釋。

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料庫

朋友: 「除咗大陸樓,你有冇睇過海外樓呀?」

筆者: 「當然有啦,你又想買樓?」

朋友: 「係呀,儲咗筆錢,又冇名買多層,咪睇吓囉。」

筆者: 「咁你諗住買邊度?」

朋友: 「初步諗可能係日本啦。」

筆者: 「你熟唔熟架?」

朋友: 「OK嘅,我諗住買嚟做民宿,租金高好多。」

筆者: 「咩位置?…嘩!咁遠,有冇人Book架?」

朋友: 「地鐵沿線喎。」

筆者: 「烏溪沙夠係地鐵沿線,你嚟香港住酒店會唔會揀?」

朋友: 「咁又係…」

筆者: 「啱啱公佈咗新嘅民宿法喎,你有冇睇清楚架?」

朋友: 「未喎~~」

筆者之前曾經跟朋友合資開過兩間持牌賓館,生意也不錯,要在網上接生意,頭幾個月未有好評,確實較辛苦,但後來好評多了,經驗也豐富了,生意就越做越順。

以一個套房計算,如果長租的話大約要6000~7000元,如果日租每日大約400~500元,每月就有1.2~1.5萬,租金豈不是高一倍有多?數係咁計,實際上並沒有那麼多!

首先:不可能每天都有Booking

以筆者營運賓館的經驗,如果做到7~8成出租率已經很好了,旺季當然沒問題,例如聖誕檔期等,不但Full Booking,甚至還可以加價呢。

然而淡季日子也不少,出租率可能只有5成,以平均7~8成計算,其實收入大概只是正常租金的1.5倍左右,做得好的大約會有1.7~1.8倍。

如果日本新的民宿法案限制了日數,例如180天,即是得5成入住率,其實有乜着數。部份地區更只限星期六、日,又或者只限每年的某幾個月,那就更蝕本了。

民宿
香港樓市太癲,不少香港人已轉移至海外置業,甚至在日本、台灣等地置業經營民宿。

其次:管理成本比較高

長租單位只需要提供一個空間,傢電日用品都不需要提供,更不用為他們清潔,然而做民宿賓館,每個租客入住前,都要清潔執拾,質素較高的酒店、賓館,甚至每天都有清潔服務,傢電日用品當然也少不了,床鋪被冚樣樣齊,用多幾次皺啲、殘啲都要換新的,定期要檢查翻新,不然租客給你劣評就煩了,租金收入又打折。

如果買海外物業,就要交託給當地公司管理,大約收1~2成管理費。

再者:地區選擇也比較少

近年不少朋友都想過買海外樓,打着做民宿的算盤來問我意見,然而看看地圖,很多時候價錢比較便宜的樓盤,其實是遠離市區的,例如靠近機場,即使是地鐵沿線也沒有用。

試想想如果有外國朋友到香港來旅行,會怎樣揀酒店民宿呢?肯定盡量會先揀旅遊區,例如港島的灣仔銅鑼灣,九龍的油尖旺,會住東涌嗎?會住沙田大埔嗎?除非是特別的情況,例如要去機場博覽會,或者到大學交流,不然都會揀市中心旅遊區,如果你買的海外樓遠離市區,點做?

還有:要留意當地民宿法例

很多國家地區對民宿都有不同的限制,日本今次推出的新法案,大家可以從資料上看到,不贅。例如在香港要合法經營,就要攞賓館牌照,廣告都有,唔多講啦。

例如台灣,在當地經營民宿的朋友告訴我,只限於較遠離市區的旅遊區才可以做,例如墾丁、宜蘭等,市中心的地區通常都不會批,違規經營罰得很重。

所以買海外樓的時候,不要太依賴民宿這個概念。

要衡量該物業是否值得買,還是考慮兩個基本因素,有些地區租金回報比較高的,可以從租值上考慮,例如日本、馬來西亞、柬甫寨等等。有些地區租金回報不高,是否不值得買呢?

當然不是啦!最主要看差價,看升值潛力,有中國人的地方,炒風特別凌厲!例如台灣、澳門、香港…過去十幾年炒到顛,又例如大陸樓,租金回報比香港低很多,但樓價升幅就比香港還要跑得快,買對城市,買對樓盤,三幾年就升一、兩倍!租金收入又算得是甚麼?

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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