中央規劃快出台 跟買大灣區樓博倍賺 | 內地置業

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【大灣區】粵港澳大灣區由國務院總理李克強首度提出,並獲國家主席習近平親自謀劃;早前國家發展和改革委員會主任何立峰形容粵港澳大灣區為國家的「千年大計」,故後者在國家規劃地位已提升至和雄安新區同樣的層次。中央高度重視粵港澳大灣區規劃,加上區內大興土木興建基礎設施,預計未來數年位於大灣區的九個內地城市的樓價可以看高一線。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

故今期「封面故事」走訪大灣區九大城市之一的中山作實地考察,深入了解當地的內房銷售情況,並訪問雅居樂集團(03383)中山區域副總裁兼營銷管理部總監羅錕、擁有近廿年內房銷售經驗的時代中國控股(01233)總部品牌與營銷管理中心香港營銷總監鄭偉舜,及同為博立資本創辦人的中國泛海證劵資產管理副總裁簡志健、中國泛海證劵投資部副總裁洪龍荃,以多角度探討內房在粵港澳大灣區的投資機遇。

大灣區帶動內房銷情

2017年內地樓市成交暢旺,多間房企銷售額接二連三達標兼創新高。承接去年的「旺」勢,今年首5個月大部分房企銷售成績依然亮麗(見表一)。行業集中度提升、剛性需求持續及粵港澳大灣區發展規劃帶動下,相信2018年的整體銷情有望再闖高峰。

自2016年開始,內地政府對重點城市開展一連串的調控政策,先在2016年對全國一線及重點二線城市陸續頒布調控政策,在限購、限貸及限價三方面作出調整,其後更對部分熱點城市進行升級調控政策。

剛性需求推升樓價

國家推出多項調控樓市政策,目的是打擊所有投機性買賣,降低房地產泡沫風險。

國家主席習近平在「十九大」上提出:「房子是用來住,不是用來炒。」至今,內地多個城市的調控措施依然未有放寬,但當地房價不單止沒有跌,更是愈升愈有, 帶動今年首5個月房企銷售成績報捷,歸根結底,是房屋剛性需求強勁所致。

2018年已過了5個月,多間房企銷售成績增長強勁,而下半年「金九銀十」的銷售高峰期仍未來臨,部分房企已完成全年銷售目標近半。

有理由相信,預期2018年整體銷情將有不俗的表現。 今年首5個月,內地首100名房企的總銷售規模達34,700億元人民幣,同比增長33.5%。

中國泛海洪龍荃指,5月單月銷售超過百億的房企數量達24家,主要因為部分二、三線城市的嚴控預售證和備案的政策明顯放鬆,大量新開盤項目入市。

由於房企加速銷售,截至今年4月底止,十大城市商品房可售面積同比下降4%,較2015年末已下跌30%,其中一線城市、二線城市分別同比下跌7%、3%,較2015年末分別下跌38%、26%。部分城市,如上海、杭州、南京,住宅商品房可售面積較2015年末下跌50%及以上。

顯然易見,內地樓市出現供不應求情況。 此外,市傳內地正計劃在2019年前, 全面取消對每個家庭可生育子女數量的限制,意味長達40年的計劃生育將從此畫上句號。

大灣區
中國泛海證劵投資部副總裁洪龍荃認為,目前內房基本面向好。

不過至今,官方仍未澄清此事屬實。 事實上,內地計劃全面放寬生育早已有跡可尋。

自2015年年底,內地實行放開生育二胎政策,允許一對夫婦生育兩個孩子,主要是為了提升出生率、改善人口老年化的問題。

如今傳出全面取消生育限制,無他,是為了提升出生率,預計新增人口將會帶來大量的住房需求,利好內房的銷售表現。除剛性需求,行業集中度不斷提升,亦是帶動房企銷售創新高原因之一。

年初至今銷售表現較突出的房企,主要是銷售規模較大的一群。如融創中國(01918),首5個月銷售額按年大幅上升84%,回看其2017年的銷售表現,全年銷售額按年大升135.2%,行內銷售排名第四。

再看首5個月已完成46%全年目標的中國恒大(03333),去年超額完成4,500億元人民幣的銷售目標,承接去年的強勢,今年再度「爆數」的機會很高。

至於「給你五星級的家」的碧桂園(02007),同期銷售額增幅算是中規中舉,但以銷售金額計,排名穩佔榜首。

受惠三、四線布局,碧桂園首5個月業績同比增速達37%,當中5月銷售金額達770億元人民幣。

大灣區
中國泛海證劵資產管理管理副總裁簡志健逐一點評本地上市的內房股。

行業集中度提升

去年銷售排名前三位的碧桂園、萬科企業(02202)及恒大,全年銷售總額達15,800億元人民幣, 佔2017年全國商品房銷售額的12.2%, 他們今年首5個月的市佔率亦有進一步上升的趨勢。

行業集中度提升,龍頭房企的地位將會更加穩固。 一些中型房企的首5個月銷售表現亦異常突出。受惠粵港澳大灣區發展規劃,相關房企近月銷售增長理想。

如時代首5個月銷售額按年大升76%。集團約60%土儲位於大灣區,故長遠可受惠政策發展。中國泛海簡志健指,去年時代於廣州、佛山、珠海、江門、中山、⻑沙、清遠及惠州購入25幅地塊, 土地收購成本總額為169.15億元人⺠幣。

可見集團積極布局大灣區發展。 又如在深圳房地產市場具地位的龍光地產(03380),目前有69%的土儲是位於大灣區,受惠該區樓價、地價上升,其首5個月銷售金額激增逾一倍,並已完成全年銷售目標近一半。

大灣區

簡志健稱,龍光地產策略性布局其他粵港澳大灣區重點城市,尤其是珠海、佛山、惠州、中山等,未來隨著軌道交通的延伸,核心區域需求外溢,有望成為粵港澳大灣區的龍頭房企。

大灣區覆蓋廣州、佛山、肇慶、 江門、珠海、中山、深圳、 東莞和惠州九個城市,及香港和澳門兩個特區。這九個城市加兩個特區的發展,已納入為國家重要發展戰略,目前粵港澳大灣區人口約6,800萬,預計到2050年,大灣區將佔全中國人口10%,達1.2億至1.4億人。

大灣區的規劃將在短期內出台, 預計該地區樓市的銷售價、量齊升。 有分析指,料2026年大灣區主要的九個城市之整體物業銷售預測增長達90%,遠高於整體內房行業預測增長的約30%。

除需求刺激銷售上升,預期大灣區內的潛在樓價升幅,將在2017年至2025年期間達到年均複合增長率15%。換言之,處於大灣區內的內地城市樓價長遠有力倍升。

大灣區
今年首5個月多間房企銷售成績報捷,主要由剛性需求強勁推動。

交通改善樓價升溫

經過了多年時間的醞釀,粵港澳大灣區規劃終於有了最新的進展!市傳最快今年6月中將會公布相關細則,意味這個「9+2」的城市區域將有令人期待的發展。本刊更走訪大灣區城市之一的中山,深入了解當地樓市在大灣區發展規劃下,究竟有什麼得益。

2017年《政府工作報告》上已提到:「深化珠三角合作,打造粵港澳大灣區,建成與美國三藩市媲美的世界級灣區,共建『一帶一路』。」

中央經濟工作會議要求科學規劃粵港澳大灣區。 而在今年的「兩會」,國務院總理李克強在政府工作報告上提出:「推出實施粵港澳大灣區發展規劃,全面推動中港澳互利合作。」

中央政府首次把粵港澳大灣區放在國家發展戰略層面上,可見對相關規劃的高度重視。 據了解,粵港澳大灣區官方細則將最快在6月中公布,意味粵港澳大灣區規劃將在今年會有更實質的進展,未來或將有一連串利好政策出台,加快落實相關的基建項目。

粵港澳大灣區包括廣東省九個城市,分別是廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門,再加香港、澳門兩個特別行政區。通過大灣區的建設(見圖一),可打造一個超龐大的城市群。

市場認為,不再是「9+2=11」,而是「9+2〉11」的乘數效應。原因是發達的交通網絡,令珠三角內的城市之間互相聯繫,形成一個兩小時的生活圈。

大灣區
時代地產總部品牌與營銷管理中心香港營銷總監鄭偉舜看好大灣區的發展前景,認為內地經濟再展高飛的一個轉捩點。

珠三角交通便利

港珠澳大橋建成後,香港到珠海的交通時間由目前的陸路3小時以上,縮短至30分鐘以內(見圖一)。而深中通道將在約2024年通車,到時往來深圳和中山不用像現在繞行虎門大橋,此通道建成後,半小時就可直接往來兩地。

深中通道未來將與規劃中的中開高速連接,到時江門前往深圳,經深中通道只需一個半小時左右的車程就到達。另外,廣珠城軌更將江門、中山、順德、廣州等地區連接。如是此的話,大灣區的基建建設,將令一些偏遠的地區可兩小時內直達珠三角地區。

此外,廣州地鐵已計劃進行擴建,擴展以廣州市為核心的地鐵網絡,設計上更預留與香港交通上的銜接,意味日後港人北上又多了一個渠道。

值得一提的是,珠三角內完善的交通網絡,暫時是不可複製至長三角及環渤海等地區。長三角及環渤海的網內交通,是不能將區內所有的城市連接,只有個別城市可連接,如天津跟北京,或上海跟杭州等。珠三角地理位置優越,可興建很多設備完善的港口設施、軌道大橋等交通運輸網絡,解釋到為何近年政府致力發展粵港澳大灣區,而非長三角、環渤海等區域。

時代鄭偉舜直言, 大灣區內九個城市再加上香港及澳門,2015年至2020年期間,有36條鐵路及城軌正在興建中,2020年將有78%落成。

這樣的軌道交通安排下,令大灣區內的城市跟城市之間有了完善交通網絡,人流更加暢通。除了鐵路交通,更有陸路交通,港珠澳大橋、深中通道相繼落成後,令整個粵港澳大灣區形成一個兩小時交通的生活圈。

大灣區

大灣區經濟實力雄厚

然而,除了交通網絡完善,粵港澳大灣區經濟增長強勁,亦是政府推動當地發展的主因之一。根據IMF資料顯示,2016年粵港澳大灣區的國內生產總值(GDP)達13,877億美元,同比增長7.9%。而粵港澳大灣區的經濟規模排在全球
12位, 超過俄羅斯、澳洲和西班牙。其GDP增速更是前20大經濟體中排名第一,可見此區發展潛力龐大。

目前大灣區的經濟規模,雖未及東京灣區約18,000億美元,但已貼近紐約灣區的14,400億美元,國際上規模已跟韓國、澳洲等國家不相伯仲。 目前粵港澳大灣區是全球四大灣區之一,未來有望超越東京灣區,成為世界數一數二的灣區。有機構預測,或到2030年,大灣區將超越東京灣區成為全球第一灣區。

由此可見,粵港澳大灣區是中央一張新的經濟牌,將新的經濟模式帶出來,說得上是開創內地經濟3.0時代。深中通道及港珠澳大橋的作用很大,除了帶來交通上的便利, 更會引起人口遷移的需求。另外,大灣區區內多個鐵路的開通,意味九個城市加兩個特區,不論是距離抑或是房價,都會前所未有地緊密。

因此,粵港澳大灣區規劃快劃快將出台,將利好區內的經濟發展,當地的樓價升值可期。

近年政府致力推動大灣區發展,區內城市的樓價升幅顯著。根據國家統計局資料顯示,2017年3月至2018年3月期間,九大城市之中,肇慶的樓價升幅最多,由每平方米5,351元人民幣,升至每平方米7,497元人民幣,期內升幅達40.1%。雖然其升幅最多,惟其目前樓價是在九大城市中排名最後。

廣州、深圳一線城市,樓價持續保持強勢,期內樓價升幅近三成, 目前廣州、深圳的樓價,每平方米分別達32,000、58,000元人民幣。

佛山、東莞鄰近一線城市,其樓價升幅亦跟貼一線城市,期內樓價升幅逾三成。

大灣區
目前粵港澳大灣區是全球四大灣區之一,未來有望超越東京灣區,成為世界數一數二的灣區。

銷售價量齊升

至於鄰近澳門的珠海,樓價持續高企,早在一兩年前已升至每平方米20,000元人民幣以上。而中山跟珠海相連,過去兩三年樓價亦跟隨上升,目前已升至每平方米12,000元人民幣以上。

本身缺乏賣點的惠州、江門,樓價一向較遜色,前者過去一年樓價升幅約14%,跑輸多個大灣區內城市,後者至今的樓價每平方米仍不超過8,000元人民幣。

銀河聯昌指出,核心地區諸如深圳,於未來10年的物業銷售可望急升111%,料廣州將有98%銷售增長,珠海也有89%的增幅。

大灣區區內樓價急升,要數到直接受惠的內房企業,雅居樂集團(03383)必定是其中之一。截至去年底止,雅居樂有近1,100萬平方米的土地位於大灣區(見圖二),足夠未來3至5年發展。集團在大灣區的土儲約佔其在全國土地儲備約三成,換言之,大灣區將是其未來重要發展方向。

大灣區

雅居樂在中山發跡,因此,記者走訪到中山雅居樂新城的銷售中心,進一步了解目前當地樓宇的銷售情況。場內職員向記者透露,早在十多年前,中山地區的樓宇交投並不暢旺,樓價相對其他珠三角城市大幅落後。時至今日,大灣區規劃被政府高度關注,中山樓宇交投亦火熱起來,除了當地居民自住,區內外均有投資客買入中山的樓宇。

即使中山近年實施限購政策,亦無阻當地過去一年的樓價升勢。因根據過往經驗,限購政策一旦放寬後,當地樓價又會再上升,原因是目前房屋的剛性需求仍大。

雅居樂羅錕直言,中山之前一向予人的感覺是「窪地」,跟香港、其他珠三角地區相比,樓價總是大幅落後。但是有了大灣區概念後,彌補中山之前地理位置上的不足,成為一個灣區就是意味區內要一體化, 區內的城市都要平起平坐,帶動中山的樓價在過去幾年翻了兩三倍。

深中通道落成後,起碼有五個城市會經中山到香港、深圳。而港珠澳大橋及城軌交通,亦對當地房地產發展亦有很大的幫助,中山樓價仍有升值的空間。

依羅錕之見,中山樓價有望追近珠海。「地圖上看,中山、珠海、 香港是一個A字型,兩條通道落成後將形成兩個等號,兩邊拉近了跟中山的距離。深圳跟中山只是一河之隔,但是樓價相差數倍,明顯不合理。如兩地樓價差距拉近至兩三倍,其實都不誇張。」

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