80後夫婦方便兒子升小 搬屋變雙租族 一石二鳥  | 理財個案 | 財智姊妹淘

80後夫婦方便兒子升小 搬屋變雙租族 一石二鳥 | 理財個案 | 財智姊妹淘

財智姊妹淘.雙租族】小朋友考到心儀小學,一天都光晒!但隨之而來的便是一連串生活細節上的調節,最先要處理的便是居住問題:除了最直接了當的將現居「一買一賣」,和「先賣後租」外,還有甚麼方法呢?

撰文:鄺翠玲CFP |圖片:新傳媒資料庫、unsplash

為方便孩子上學搬家

就讓我們看看Philip怎樣處理這問題,既可減低居住成本,亦可維持有樓在手的要求。

Philip 兩夫婦(35歲)育有一子,今年9月將升讀小一,並考到心儀小學,但學校和現居距離甚遠,單是校車車程便要一個小時,朝6:30午4:30(上落校車時間)「披星戴月」的生活,對這麼年幼的小朋友來說實在是吃不消!

所以Philip便興起搬家的念頭,但樓價飊升,也令他們不敢草率行事。

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圖片:新傳媒資料庫

他們現居是8年前買下的新界西私樓,當年買入價130萬元,20年按揭,在H-按情況下,每月供樓約$4,200,連同差管等雜項,每月的居住成本約$5,000。

8年下來,樓價已升至470萬元,而按揭餘額現約60萬元。夫婦是雙職族,每月入息約$5萬,供樓及其他開支約$3.5萬,每月儲蓄$1.5萬,現時資產有50萬元現金及10萬元股票。

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圖片:unsplash

未來學校附近,以差不多面積的樓盤來說,現時樓價約800萬元,若是買入,四成首期及相關費用約需360萬元,若不介意採用30年按揭的話,每月供款約$18,000,連同雜項,每月居住成本將大幅增加至近$22,000,是現在的3倍有多,由於現時每月有$15,000儲蓄,連同現時供樓的$5,000,每月可放進新居的只有二萬元。

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圖片:新傳媒資料庫

換句話說,Philip要開源節流才能供得起新居!

當然賣掉現居可套現410萬元,可放進較多的首期以減輕供樓壓力,但這是否Philip樂見的情況呢?

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建議業主一方面將現居出租,另一方面租住學校附近樓宇。圖片:新傳媒資料庫

以成為「雙租族」方式

我認為Philip可考慮變身成「雙租族」:一方面將現居出租,另一方面租住學校附近樓宇;

若出租物業的平均回報率為3%,現居料可收取約$11,800的租金,而學校附近物業的租金支出約為二萬元,在扣減現居可賺取$6800的淨租金(未計算物業稅)後,整體居住成本減少至近$13,000,相比$22,000的居住成本,大幅降低四成!

雖然每月儲蓄減至$7,000(居住成本多了$8,000),但總算仍有一定盈餘,而且兒子免卻舟車勞頓,有利日後整體發展,對一家人來說也不無好處。

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圖片:新傳媒資料庫

有利自然有弊!

雖然Philip可用一個較低居住成本達成搬家的目標,但若物業不能出租,又或不幸遇著租霸,他便要面對既要供樓又要交租的局面。

所以在資金上需有較大的緩衝,我建議Philip預留9個月支出的現金(約30萬元)在銀行活期戶口作安全網,餘下20萬元可選用較低風險的投資。

如:收息股、股債混合基金等,細節可先和理財顧問商討才實行。

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圖片:新傳媒資料庫

建議業主不要急於換樓

但Philip 也要留意,物業除了是解決居所的基本要求外,也是一個投資項目,若放棄換樓改做雙租族,萬一樓價繼續飊升,舊居的實際升幅額未必及得上新居(始終兩幢物業價值相差近半)。

不過反之亦然,而且樓價已升了差不多10年,一個較大、較長時間的調整也未可料,所以我還是建議Philip見機行事,不要急於換樓。

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圖片:新傳媒資料庫

編按:作者鄺翠玲為美聯金融集團高級副總裁(讀者如有理財問題,可電郵至[email protected]

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