政府終會打開樓市的地獄之門

政府終會打開樓市的地獄之門

首要知道甚麼是平貴,才明白何謂地獄。

在樓市要衡量樓價的平貴,一般人都只會用樓價的數字去衡量,但其實這是不全面的,因為價格是以現金單位去顯示,而這個「現金」是一個可變動的單位(例如今年的現金比上年不值錢),故只以這單位去比較是不全面的。

另外,絕大部分人買樓都需要供樓,而供樓其中一項影響因素就是利率,是衡量樓市平貴時重要因素之一。即是說,高息時期的200萬元,相比低息時期的400萬元樓,前者可以更貴。

例如前者是200萬元借九成、30年、10厘,而後者是400萬元借九成30年2厘,前者的每月供款是15,796元,而後者則是13,306元。即是說,200萬樓竟然比400萬樓「貴」。

所謂痛苦指數,算是較能反映樓價平貴的指標。即假設不花任何錢,用樓價除以人工,要多少年才能供到一層樓。

不過,這指數還沒有考慮利率因素,故亦不可完全反映。所以若要衡量樓價的平貴,往往要考慮多個因素,絕不能單以價格作單位。而對市民來說,真正的平貴其實是自身的,可說供款佔他們的人工多少,以及供款期有多長,即是說,我們一生中要為一層樓工作多久,這對大眾市民來說,才是真正的平貴。

拉長供款年期 市民自然「供得起」

當樓價不斷上升,市民買樓就愈來愈難(其實由於貨幣貶值,樓價長期上升是必然的事)。不過,問題在於人工沒有上升,所以買樓愈來愈難負擔,因此實質的貴比數字的貴更貴。

而政府為解決市民無法買樓的問題,將從負擔的角度出發,但可惜這只是表面的負擔,而不是真實的負擔。

當加息後樓價就算下跌,市民亦未必供得起樓,因每月供款會因加息而增加,同時,加息是否令樓價下跌仍是未知數。

當市民持續長時期都無法買樓,而政府又想「幫助」市民置業,就會令他們從買不起,變成買得起。方法十分簡單,就是令最長供款年期由現時的30年,增至35年、40年。

現時金管局定了最長的供款年期為30年,但在將來,若大多數人仍然是無法買樓,負擔不起每月供款,在沒有辦法的情況下,政府終會放寬按揭年期,35年、40年並非不可能的事,當然這一天不知何時發生,但我相信總會出現。

香港人的壽命增加,退休年齡將向後推遲,到下一代,70歲,甚至更年長才退休是平常事,而由於工作的人生階段增加,可供款年期增多亦屬「自然事」。故此,樓價就算再上升,只要增加供款年期,普通人亦由供不起變成「供得起」。

其實,過往都是以不斷拉長年期的方法去「解決」市民無法買樓的問題,相信以我們政府「並非解決核心問題」的作風,在將來的某一天,以這方法去「幫助」市民置業絕對有可能。

買例支出比例有增無減

表面上供得起,但實質上市民為買樓而要付出的只會愈來愈多,市民由買不起變成「買得起」,對普通人來說並不是好事。打個比喻,老闆要你渴多兩灌咖啡,幫他通宵不斷工作一樣,不止工作量增加,身體的負擔更大。

即是說,打工為買樓要支付的比例只會有增無減,而為住屋去付出的工作比例亦愈來愈多,即是說,一生中為住而要支付的時間,只會有增無減,這就是大趨勢,多年後的現象。

當年期拉長後,自然會釋放更多需求,只要供應不足,樓價就自然上升,而由於年期拉長,每月看似仍能負擔,但實質的付出,無論是支付給地產商的,還是支付給銀行利息的,都愈來愈多。因年期愈長,總利息愈多。

你可能會問,既然會釋放更多需求令樓價上升,那政府為何這樣做?答案是簡單,因為我們的政府是一個頭痛醫頭、腳痛醫腳的政府。當有一刻,大部分人都無法置業而成為首要問題後,政府就會「解決」這個問題,而之後的樓價、市民一生的負擔已不再重要。

另外,市場及地產商往往會自然調節價格,調節至「可負擔」水平,用商舖來說就很易明,所有商舖業主都會清楚租客的生意情況,因為當租客生意好時,往往代表能承受得起較高的租金,因此不少業主會因此而加租。

同時,樓價往往會自行調節,調節到市民能忍受程度的上限,即是說,當年期拉長後,能負擔的數就會增加,能忍受的程度上升,長遠樓價就會上升,自然地去到更高的可接受水平。

總結來說,拉長年期能令買不起的人變成「買得起」,但實質的付出卻有增無減,對一般市民來說,這將會是地獄之門,小市民將為住屋而付出一生中大部分的青春。而相信政府在將來的某天,會因為「幫助」市民置業的原故,而打開這度地獄之門。

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