【娥六招】樓價再創新高 特首林鄭月娥撲火六式 施永青預測 下半年樓價繼續升 | 房策六招 | 特首林鄭月娥 | 居屋 | 資助出售房屋 | 空置稅 | 香港樓市2018

【娥六招】樓價再創新高 特首林鄭月娥撲火六式 施永青預測 下半年樓價繼續升 | 房策六招 | 特首林鄭月娥 | 居屋 | 資助出售房屋 | 空置稅 | 香港樓市2018

【娥六招】香港樓市再寫下歷史。根據差餉物業估價署公布的數字,5月份私人住宅售價指數按月上升近1.7%,今年首5個月累計升幅近8.5%。樓價連升26個月,並連續19個月創新高,破盡紀錄。行政長官林鄭月娥終於出招,以六項措施(「娥六招」)壓抑樓價,包括開徵空置稅、修訂資助出售房屋的定價政策等,真係有用?

撰文:鄭梓豐、Smart ED編採部 |圖片:新傳媒資料室、美聯物業

樓市三個目標

林鄭月娥今日(6月29日)聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆公布三個目標及六項房屋政策新措施。

有關措施旨在達到三個目標,包括

(1)令資助出售單位更可負擔;

(2)增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應;

(3)以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。

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林鄭月娥聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆公布三個目標及六項房屋政策新措施。(何柏基攝)

【娥六招】房屋政策新措施

至於【娥六招】六項房屋政策新措施,包括:

(1)修訂資助出售單位的定價政策

(2)邀請市區重建局(市建局)將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」(「首置」)先導項目

(3)改撥私營房屋用地以發展公營房屋

(4)成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目

(5)向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」

(6)修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法

六項房屋政策新措施的詳細內容如下:

娥六招第一式:修訂資助出售單位的定價政策

林鄭月娥說︰「為了令資助出售單位對中低收入家庭而言更可負擔,我們會透過以下方法修改居者有其屋(居屋)定價機制下的負擔能力測試:進行負擔能力測試時,將採用非業主住戶的家庭每月入息中位數(現時約39,500元(扣除強積金供款))作參考點,取代白表家庭申請者的入息限額(現時為57,000元(扣除強積金供款));及確保可負擔的單位數量由50%增加至最少75%。如果我們在2018年居屋出售計劃採用新的負擔能力測試,單位將以『評估市值』的52%出售,而非原來的70%。」

根據現時定價政策,香港房屋委員會(房委會)以「評估市值」七折(即30%折扣)作居屋單位定價,如該定價可通過負擔能力測試便會被採用。

通過負擔能力測試是指,至少一半出售的單位,可讓家庭入息水平達到現時白表家庭申請者入息限額(即57,000元(扣除強積金供款))的家庭無需動用超過其入息40%作按揭供款。如未能通過負擔能力測試,便會提供多於30%的折扣。

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娥六招中,確保可負擔的單位數量由50%增加至最少75%。

簡單來說,白表家庭申請者入息限額代表在私人市場購買一個合理大小的單位所需的家庭收入。如住戶的收入低於限額,即被視為沒有能力在私人市場上置業,因而合乎申請居屋的資格。

換言之,白表入息限額包括住屋成本,而住屋成本無可避免地會跟隨私人物業售價變動。這種關連就訂定居屋的申請資格而言是合理的,因為當私人市場的平均物業售價越高,便會有越多住戶因無法負擔私營房屋而需要政府提供置業資助。

入息限額與私人住宅物業售價掛鈎的做法正可發揮此作用讓更多人合資格,因此應維持有關做法。

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根據差餉物業估價署公布的數字,5月份私人住宅售價指數按月上升近1.7%,今年首5個月累計升幅近8.5%。

然而,在負擔能力測試中採用白表入息限額作為基準,卻可能造成問題:當白表入息限額隨市價上升,更多申請人將難以負擔參考白表入息限額而訂定的居屋價格。

林鄭月娥說︰「政府已檢討負擔能力測試,並認為有調整的空間,將負擔能力測試與居屋入息限額脫鈎,以移除與市價的非直接關係。」

綠表置居計劃(「綠置居」)的定價機制方面,折扣率會比前一期居屋出售計劃的折扣率多10%。

引入新的定價機制後,居屋和「綠置居」單位可能會以「評估市值」的較高折扣出售。政府建議房委會考慮收緊資助出售單位的轉讓限制。現時定價機制的其他元素將維持不變,包括就同一個出售計劃的所有單位在定價時採用同一個折扣率,並確保房委會在每一個出售計劃不會承受虧損,但折扣率將不會少於30%。

新的定價政策將於2018年「綠置居」出售計劃開始實施。政府會邀請房委會考慮是否在2018年居屋出售計劃實施新的定價政策。

娥六招第二式:邀請市建局將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」先導項目

林鄭月娥說︰「『首置』的目標是在樓價持續上升的情況下,協助既不符合申請居屋資格又未能負擔私營房屋的較高收入家庭,回應他們的置業期望。我在去年《施政報告》已公布政府會預留2018至19年度政府賣地計劃一幅位於安達臣道的住宅用地,提供約1 000個『首置』單位。但由於安達臣道用地上的『首置』單位要在數年後才可推出市場預售,我們邀請市建局將位於馬頭圍道的非合作發展重建項目改為『首置』先導項目,以盡早測試『首置』概念。」

馬頭圍道項目可提供450個「首置」單位。預計項目最早可在201年第二季度取得佔用許可證。計及相關預備工作所需要的時間,估計最早可於2018年12月進行預售。

林鄭月娥亦介紹申請「首置」單位的主要資格準則,當中包括合資格申請人需要是香港居民,居港滿七年或以上;從未在香港擁有住宅物業;收入介乎居屋白表申請人現行入息限額及該限額加三成;及資產不可超過居屋白表申請人現行資產限額加三成。

娥六招中,「首置」單位的折扣率將較之前一期居屋出售計劃的折扣率低10%至20%,以維持房屋階梯上不同層級的相對性。

香港按揭證券有限公司可提供物業價值三成至四成的按揭保險保障,讓「首置」買家可透過銀行敍造最高達物業價值九成的按揭貸款。

由於「首置」單位的目標買家為較高收入的一群,政府會訂定較居屋及「綠置居」更嚴格的轉讓限制。買入單位的首五年內,「首置」業主不可出售或出租其單位。在首五年過後,「首置」業主可向市建局繳付補價後在公開市場出售或出租其單位。

她補充:「在推展安達臣道「首置」項目時,政府會參考馬頭圍道『首置』先導項目所取得的經驗。」

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私樓租金指數5月升至190.9,按月升0.2%,是連續4個月上升,按年比較升4.8%,而今年首5個月累升1.8%,跟樓價一樣同創新高。

娥六招第三式:改撥私營房屋用地以發展公營房屋

林鄭月娥說,政府一直致力分配用地作公營房屋發展,包括一些原本計劃作私營房屋發展的用地。

她說:「為了更適切地回應社會對可負擔房屋的殷切需求,政府會改撥合共九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地以發展公營房屋,可提供約10 600個單位。我們會進一步考慮有關發展應作出售或出租用途。」

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林鄭月娥說,政府一直致力分配用地作公營房屋發展,包括一些原本計劃作私營房屋發展的用地。(何柏基攝)

娥六招第四式:成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目

《2018年施政報告》提到政府會協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施,增加過渡性住屋供應,以紓緩輪候公共租住房屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困難。

為此,運輸及房屋局轄下將成立一個專責小組,提供一站式的統籌支援,協助及促成更多由民間機構推動的過渡性房屋。

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娥六招中,包括成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。

娥六招第五式:向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」

政府關注近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底約4,000個增加至2018年3月底約9,000個。在現時房屋供應短缺情況下,這個趨勢並不理想。政府需要推出有效措施,促使發展商加快一手私人住宅單位的供應。

政府建議修訂《差餉條例》(第116章),就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。有關修訂會要求獲發佔用許可證達12個月或以上的一手私人住宅單位的業主(主要為發展商),每年向政府申報單位的使用情況。如果這些單位在過去12個月內,有超過六個月的時間並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主須繳付「額外差餉」。

「額外差餉」會由差餉物業估價署按年徵收,金額為該單位的應課差餉租值的兩倍(即200%),即大約相等於樓價的5%(以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算)。

政府計劃在2018至19立法年度向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》。「額外差餉」會在有關修訂條例獲立法會通過並刊憲後生效。

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政府關注近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升。

娥六招第六式:修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法

為了增加市場的透明度和加強對消費者的保障,林鄭月娥公布政府會修改「預售樓花同意方案」,以改善銷售手法。政府會要求發展商不論透過何種方式銷售樓花(包括招標及拍賣),每次推售的住宅單位數目,均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%。

如果剩餘未賣出的住宅單位數目少於總數的20%,發展商須一次過推售所有剩餘單位。上述20%的規定會在宣布後即時生效,並適用於「預售樓花同意方案」下地政總署新收到及現正處理的預售樓花同意書申請。

林鄭月娥說六項措施展示政府處理房屋問題的決心。她亦懇請市民積極參與土地供應專責小組的公眾參與活動,為香港訂定土地供應的具體策略出一分力。政府會以全港市民的整體利益為出發點,增加適切和可負擔房屋的供應。

「正如我在去年十月首份《施政報告》中表示,房屋問題是在眾多民生議題中最嚴峻、最棘手、最複雜的,但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維、大刀闊斧去解決的問題。今日公布的房屋措施回應了部分市民的訴求,但要大幅增加房屋供應,仍須開拓更多可供發展的土地。特區政府會繼續盡最大努力去扭轉今日房屋供不應求、樓價飊升的局面。」林鄭月娥說。

上半年樓價升逾10%

事實上,香港樓價屢創新高,以本港5月私人住宅售價指數計,已升至382.6,按月上升近1.7%,升幅較4月的1.8%略為收窄。

其中A至C類中小型單位,售價指數按月上升1.7%,而D及E類大型住宅單位的售價指數報324.6點,按月增約1.2%,兩者同樣創新高。

租金方面,私樓租金指數5月升至190.9,按月升0.2%,是連續4個月上升,按年比較升4.8%,而今年首5個月累升1.8%,跟樓價一樣同創新高。

反映本港二手樓價走勢的中原城市領先CCL指數,最新報186.33點,按週升1.03%,再創紀錄新高。

以正式買賣合約日期計,2018年上半年新界東升16.92%、港島升13.32%、新界西升12.56及九龍升11.52%。四大整體指數方面,CCL升12.91%、CCL_Mass升13.12%、CCL(中小型單位)升13.09%及CCL(大型單位)升11.97%。

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A至C類中小型單位,售價指數按月上升1.7%,而D及E類大型住宅單位的售價指數報324.6點,按月增約1.2%,兩者同樣創新高。

施永青:下半年升幅將是上半年的一半

娥六招下,對於樓市升幅,中原創辦人施永青認為,雖然香港目前樓價升得並不健康,但資金仍然充裕,升勢不會太快冷卻,預料本地樓價下半年升幅將是上半年的一半。

對於「娥六招」,施永青認為,將土地劃撥出來做資助房屋,而其價格與市價脫鈎,皆是好事,但空置稅則無必要。

他續指,影響樓價的因素很多。目前世界政經變化大,中美摩擦對樓市有一定壓抑作用。美國轉而制約中國發展,如果中國發展無以前暢順,多少會影響內地經濟。內地資金來港避險減少,會否影響香港仍有待觀察。

然而,他認爲加息影響不大。加息初期伴隨著經濟增長、失業率下降等因素,這些因素都有利於樓市。通常息口要超越經濟增長才有壓抑作用,惟本港今年首季經濟增長達4.7%,現時息口難以追及此水平。

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中原創辦人施永青預料本地樓價下半年升幅將是上半年的一半。

美聯:全年料升約至少15%

對於娥六招的評價,美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,新房策有利部份符合申請資助出售房屋的市民上車,惟增加資助出售房屋同時,如未有方法同步增加整體土地供應,實是變相削減未來私人住宅的供應數目,有機會「適得其反」,反推動私樓價格飆升。

布少明預期,在供應遠遠追不上需求下,二手樓價迄今已累升10.3%,預計下半年將續錄升幅,全年料升約至少15%。

有地產顧問機構同意修改居屋定價機制,與市價脫勾,改以參考申請人的負擔能力計算,認為資助房屋是以公帑協助有需要家庭置業,按申請家庭的負擔能力而決定折扣既合乎公平原則之餘,亦能真正有效善用公共資源。

布少明強調,政府協助市民上車的決心值得肯定,特別是資助出售房屋定價與市價脫勾,料可吸引更多資金有限的市民申請。

惟公營房屋供應始終有限,更非所有市民都符合申請資格,單靠資助出售房屋並不能完全滿足強勁的置業需求,需要私人住宅供應配合。然而,在整體供應量不變下,改撥1.06萬伙私營房屋用地改作資助出售房屋,即代表未來私樓供應量減少逾萬伙,此消彼長下,有機會「適得其反」進一步推升樓價。

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美聯物業住宅部行政總裁布少明認實,預計下半年將續錄升幅,全年料升約至少15%。

經絡:空置稅早被市場消化

有關於娥六招當中三項新房屋政策,分別為「資助出售房屋更可負擔」、「增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋計劃」及「促使一手私人住宅單位盡早推出市場」。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為「促使一手私人住宅單位盡早推出市場」政策,向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」已討論多時,早被市場消化,並未有驚喜。

劉圓圓指,民間早有聲音認為香港居屋定價與市場掛勾已經過時,新的資助房屋定價機制順應民意,為有需要上車置業人士提供更多的機會,解決困擾着香港市民的住屋問題。然而,此舉卻會令一些原本在資助房屋網內的市民跌出保障範圍,或導致該批人士置業更見難度。

雖然政府推「港人首次置業」以協助,但政府必須審慎定義何謂有需要人士,以防藉此成為投資的其中一個渠道,使樓價更加熾熱。

劉圓圓續建議,政府除了重新為資助房屋定價及收緊資助房屋合資格人士的保障範圍,同時亦應繼續積極覓地,穩定公私營房屋的供應,才是當今更重要的任務,亦是治標之法。

劉圓圓預料,踏入年中,多個發展商陸續推售新盤,在剛性需求及供應源源不絕的狀態下,相信樓市有力於下半年再往上行5%-7%,下月數字仍會錄得升幅。

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劉圓圓指,民間早有聲音認為香港居屋定價與市場掛勾已經過時,新的資助房屋定價機制順應民意。

利嘉閣:料下半年樓價再升5%

利嘉閣地產總裁廖偉強認為,是次出招,主要是理順現存可售新盤的推售節奏,並加快資助出售房屋市場的供應。

廖偉強相信上述措施令公私營房屋更清晰地分開兩條軌道而行,對下半年整體樓價走勢影響不大。他維持下半年樓價升5%的預期,而全年則看升15%;並預計一手新盤下半年買賣登記將較上半年的近八千宗有所增加,料可錄約1萬宗的水平。

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