沙田屋苑租金回報跌破3厘    轉買港島單幢樓 賺更多 | 樓市入門 | 置業個案 | 香港樓市2018

沙田屋苑租金回報跌破3厘 轉買港島單幢樓 賺更多 | 樓市入門 | 置業個案 | 香港樓市2018

【置業個案】有讀者來信問Anthony,指其近日在沙田睇樓,屋苑租金回報不足3厘,覺得唔抵,於是向Anthony請教,有沒有更好的買樓變租選擇,原來轉買港島單幢樓可賺更多。

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

Anthony Sir你好,

最近家人想用我的名額買多個單位投資收租,我們家住沙田,於是在附近的屋苑睇樓,睇了幾個單位,不到300呎的單位,叫價大約是550萬至580萬元左右,收租大約1.35萬元,初步計過租金回報得2.8%,算不算低呢?有沒有更好的選擇呢?

讀者上

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港島區的單幢樓呎價,其實跟新界東屋苑呎價差不多,但租值就高出一截。

Anthony Sir回覆:

租金回報很低啊!

由於現時金管局的指引,出租物業只可以借5成按揭,若跟從這個指引,仍然可以有正現金流,但其實只是自己呃自己!照咁計如果唔借按揭,Full Pay!肯定正現金流啦,豈不是必賺?錯覺而已!

正如你所說,租金回報只有2.8%,供樓利息要2.15%,扣除管理費之後已經冇得賺,如果未來加兩、三次息,蝕本啦!除非你覺得這個價錢買入這個單位仍然有很大的升值空間,即是所謂搏升值,還可以考慮,否則如果目標是收租,真係計唔掂數。有沒有更好的選擇?

可能講你都唔信,這個價錢可以買港島樓了!

每個月筆者與同學們都會搞「睇樓團PARTY」,今個月睇港島…近十組同學分途出擊,港島西、東、中都有睇,行情如何?

港島單幢樓租金回報 高出一截

以樓齡相若,即大約30多年,面積相若,即大約400呎以下的單位作比較,較有規模的小屋苑,呎價大約叫2萬,單幢樓大約叫1.8萬,如果議價5%,港島區的單幢樓呎價,其實跟你提到的新界東屋苑呎價差不多,但租值就高出一截。

舉個例子,幾個月前同學賣出單位,獲利約200萬…

單位位於灣仔,近國泰88商場,單幢樓,樓齡約30年,面積大約320呎,兩房一廳間格,幾個月前以近550萬沽出,呎價1.7萬。

同學三年多前以350多萬買入,賺了大約200萬,賺幅接近6成。雖然同學這筆買賣賺了不少,然而他之所以賺得多,最主要是因為之前買得平!這一手接貨的買家,其實亦不算貴。

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有讀者來信問Anthony,指其近日在沙田睇樓,屋苑租金回報不足3厘,覺得唔抵。

同樣價錢 買九龍半新樓

首先,你提到的屋苑,不到300呎都要這個價錢,然而這是港島區灣仔區!

其次,再計算租值,這個單位同學裝修後一直租予在金鐘上班的外國人,最新租約1.6萬,租金回報近3.5%,相比你提到的屋苑,月租1.35萬元,回報2.8%,高出很多!

如果去到九龍呢?這個價錢甚至可以買半新樓了!以600萬以下這個預算,最近好幾位同學都買到樓齡不到10年,而且有會所配套設施的半新樓,開放式或者是一房開則都有,呎價大約1.8至2萬,樓盤的質素非常高,租金大約1.7萬左右。

租金回報稍為低些少,但由於樓齡新、質素高,最近升勢很猛。如果買30年左右的舊式二手樓,呎價大約1.5萬至1.7萬,同樣300呎右的單位,500萬左右就可以買到,樓價平幾十萬,租金約1.4萬,還要比你提到的屋苑要高些少。

無論賺租,還是賺價,似乎都有更好的選擇。

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由於現時金管局的指引,出租物業只可以借5成按揭。

跳出Comfort Zone

最重要是要跳出Comfort Zone,多到不同的地區睇樓作比較,如果只是睇自己居住的地區,往往買貴了也不知道。

筆者明白自己很難有這個動力,所以經常都說,最緊要身邊有這些戰友,可以跟你一起去發掘筍盤。

其次,正如之前所說,租金回報低,唯有從升值方面考慮,正如同學的沽出灣仔單位之後,亦已將賺到200萬分注,一半用作買一個600萬以下的單位自用,首期100萬多一點,另一半再加上一些積蓄,則跟我們進擊工廈、大陸樓,一變三了!

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「Ben Sir睇樓團2」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。