大陸樓盤二手樓貴過一手樓 返內地睇樓 大眼開界 | 內地樓市 | 置業入門

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置業入門內地樓市】有讀者來信,表示跟親戚返大陸睇樓,見到內地樓市有一怪現象,就是大陸樓盤二手樓貴過一手樓,於是問問Anthony Sir何解?

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料室

讀者來信

Anthony Sir你好,身邊很多朋友對大陸樓都有偏見,例如說大陸樓買咗賣唔出,嚇到我一直都唔敢去了解。最近跟親戚返大陸睇樓,真的大開眼界,慨歎自己走得太慢!我記得睇過你經濟一週專欄,分享大陸樓二手市場其實很發達,於是睇新樓盤的同時,也八卦一下附近的二手市場,發現一個很奇怪的現象,我睇樓的那個地區,二手樓價竟然仲貴過一手!到底係咩玩法?根據過往經驗,通常市況差先會有這種情況,但事實又唔係,週邊仍然很火熱,質素稍為好的,一開盤就賣光,既然如此,點解二手會貴過一手呢?

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很多朋友都迷信,新樓必定貴過二手,必定有溢價,所以買新樓一定唔抵!事實上並非如此!

回覆讀者來信

大陸樓盤 新盤限價

不少城市都有這種奇怪現象,但不是全部地方都如此。

很多朋友都迷信,新樓必定貴過二手,必定有溢價,所以買新樓一定唔抵!事實上並非如此!最初我都覺得好奇怪,明明見到這些城市的樓市非常火熱,個個新盤都大排長龍,日光、秒殺!為甚麼二手仲貴過一手呢?

後來跟前輩走過好幾個城市,與多位資深的投資者及地產從業員交流過,總結了一些情況…

其中一個情況是…新盤限價!

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不少內地城市都有二手貴過一手這種奇怪現象,但不是全部地方都如此。

內地樓市 二手樓沒有限制

近年香港樓價顛升,其中一個原因是二手缺盤,加上政策傾斜,買家被迫湧入一手市場,一手樓往往高溢價開盤,扯高附近二手樓,做成惡性循環,香港政府束手無策。

為了壓抑樓市過熱,大陸政府就有一招限價令,政策的細節每個城市不同,簡單來說就是…新樓盤唔準賣咁貴!…咁都得?

是的!唔準就唔準!香港政府受制於自由市場的包袱,無辦法做到。大陸政府不同,說做就做!大概情況是…內地發展商申請賣樓時,要連同「一房一價表」送給政府部門審批,樓價要附合某些標準,每個城市都不同,重點是發展商不能隨意高開,如果開價太高,政府有權不作批准!

然而很多時候二手市場就沒有限制,於是就出現這種情況。

那為甚麼買家不買一手,還要高追二手?

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為了壓抑樓市過熱,大陸政府就有一招限價令,政策的細節每個城市不同。

限價令下 大灣區樓做到按揭

首先,買到嗎?…就正如林鄭推出的新居屋,市價5.2折,個個都知道筍到冇朋友,但買到嗎?

一來要符合資格,二來要跟數以十萬的買家爭幾千伙,點爭?最後又死死氣高追私樓。

大陸的情況亦差不多,既然二手仲貴過一手,新樓就自然成為搶購目標,日光、秒殺,根本就買唔到,但是口袋裡的錢還是用之不盡,於是就被迫回流二手市場,尤其是一些已經發展成熟,位置及質素較佳的二手屋苑,更成為搶購的目標,二手價比附近的一手價更高。

其次,政策扭曲…很多城市都有限購令,細節每個城市不同,簡單來說就是…唔準買咁多樓!例如當地家庭最多買兩間,外地人最多買一間,甚至有些城市訂明要求要有社保,類似香港的MPF,在當地生活、工作的證明,否則一間都唔準買。

但有又有些城市只限新樓,不限二手,於是買家就湧到二手市場,搶高了樓價。因此這些地區,二手反而唔抵買。

上個月我們的大灣區考察團不少同學買到限價令下的一手住宅,仲要做到按揭。

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既然二手仲貴過一手,新樓就自然成為搶購目標。

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」、「Ben Sir睇樓團2」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。