80後夫婦想買第三層樓 轉買債基直債 年賺10厘息仲划算 | 理財個案 | 諗Sir

80後夫婦想買第三層樓 轉買債基直債 年賺10厘息仲划算 | 理財個案 | 諗Sir

理財個案・買債基直債賺高息】今次有一對80後夫婦讀者來信問,想買第三層樓,但沒有收入證明。諗Sir建議短期不應考慮再買樓,錢可投直債或債基收息,去賺6至10厘年息。

撰文:諗Sir  ( Homebloggerhk ) |圖片:新傳媒資料室

諗Sir:

本人今年33歳,月薪45,000元(沒有收入證明),名下有一沙田區物業,樓齡約32年,市值500萬元,六成按揭,月供約8,400元。

丈夫今年34歲,月薪45,000元,有正常收入證明,名下有一深水埗區樓花單位,剛買了九個月,九成按揭,月供約11,000元。

希望做到最少「一生三宅」,自住物業是新樓齡、大二房,另外兩間是收租。

請問諗Sir以本人的情況,應該如何部署?

讀者家雯

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今次有一對80後夫婦讀者來信問,想買第三層樓,但沒有收入證明

諗Sir回覆

現時銀行按揭批核已收緊,之前提供薄弱收入證明如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格(IR56.B表)便能獲貸款,不表示今日獲能批。

至於讀者講明沒有收入證明,就大大打消了三宅的可能性。幫助之一可由家人而來、二是由銀行而來。

家人可擔保你再添資產,主觀睇親情夠不夠,個人品行是否良好。

銀行當然亦可借錢予你,但要睇客觀條件,例如人工夠不夠?人工是否「老作」?份工是否穩陣?借貸人仲可以「撈」多幾年?

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現時銀行按揭批核已收緊,之前提供薄弱收入證明如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格(IR56.B表)便能獲貸款,不表示今日獲能批。

債基直債收息 賺6至10厘年息

筆者認為要合法產出客觀條件,情況與搵工無異,好似你想做股票分析員,考到CFA可以令你成功機率大增。

你想搵到600萬元借貸,計到要有46,000元月薪(6/2.59*×10,000×2)先可以,如果讀者無收入證明,一係叫佢老闆俾返證明俾佢,又或者「搵個老闆」出糧俾佢。

當然在香港出糧同時要供強積金,又要交稅,些少成本在所難免。

如讀者由得自己無收入證明,家庭借貸力限在582萬元(45,000×50%/10,000×2.59);若收入有文件證明,就算只計到七成,夫妻兩人借貸力都可升至990萬元〔(45,000+45,000×70%)/10,000×2.59〕,在此條件下,儲到三間樓唔難。

當然買完頭兩間樓「人頭」已用足,再買要俾15%重印花稅,故未來一兩年先諗未遲。何況讀者未有提及手上有幾多現金,有感對現金之重要性看得太輕。

現金水平不足,就當有幾多資產在手,都可因流轉性不足而隨時「暴斃」,不能只求買樓而唔識防守。

現金少,短期不應考慮再買樓,錢可投直債或債基收息,去賺6至10厘年息。

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香港出糧同時要供強積金,又要交稅,些少成本在所難免。

深水埗細單位不宜買

至於讀者丈夫名下的深水埗區樓花,月供11,000元,估計是單幢樓細單位。這種單位最不宜買,更何況深水埗是繼九龍城區後,細單位供應第二多的地方。

為甚麼唔好買?因深水埗「劏房」林立,該區業主400萬元買入單位一開四,收20,000元租而供只8,000多元。

換言之,市差時劏房減租減到2,000元一間,業主都仲可供租打平手!

相反,用500至600萬元在劏房區買一房或studio,租客會將之同劏房類比,令到租金永遠加唔起,未計3至4元一呎的管理費,業主未收樓已中了大伏。