樓究竟係資產定負債?(下)

樓究竟係資產定負債?(下)

在真正的投資者眼中,物業只是一個投資工具,絕不會為上車而上車,盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。

投資者著重租金回報,計算租金回報率,評估回報率能否大於按揭利率,從而計算出該項物業投資能否產生正現金流,還是出現負現金流的情況。而投資者擁有多角度思維,以創造資產財富為目標。

舉一簡單例子,假設現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多,而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租,然後再租住住宅,而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣,每月的淨現金流會有較好的效果,令財富更為增值。

租金回報成為關鍵

會計的定義是「資產-負債=資本」,當資產價值比負債少的時候,就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外,亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」,投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出,令該物業每月出現負現金流的情況,在他們眼中這物業只是「負債」。例如某投資者將手持物業出租,而租金收入7,000元減去供樓支出10,000元後,每月出現3,000元的負現金流,他們眼中該物業就是「負債」。

因此,物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵,若在買入前得知該單位出租困難,該物業往往不是好的投資項目。

近年有不少商場將商舖分成很多迷你商舖出售,更以入場費低作招來,但當中有商場的人流及商舖出租的情況不太理想,若果無法將商舖出租,無法產生現金流,該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值,就要從租金收入方面著手,以住宅物業為例,可透過裝修,將單位變得較美觀及較有空間感,又或合法地將一個單位分割成多個單位出租,從而收取更高的租金,令物業成為你真正的資產。

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