想買樓博收租又博升值 梗係揀港島呢一個區 | 置業入門 | 香港樓市2018

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經常有人問…想買樓收租,又想搏升值,買甚麼樓好?想賺租又賺價,首先當然要識揀區、揀樓,其次是要懂得包裝你的單位。

幾個月前,同學賣出了一個單位,正是典範…

交樓前,同學邀請筆者上去參觀…

撰文:1% Anthony | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

同學: 隨便入嚟參觀吓丫。

筆者: 咁企理嘅?你翻新過呀?

同學: 未呀!個租客前日先搬走之嘛。

筆者: 真係住得好企理喎!

同學: 真係幾好,交租又準時,一住就幾年。

筆者: 我記得好似係外國客喎。

同學: 係呀,一對澳洲夫婦,嚟香港做幾年嘢。

筆者: 賣咗幾錢?好唔好價?

同學: 幾好啦,5百幾萬,呎價都超過1.7萬。

筆者: 唔等吓添?等多幾個月可能衝6百萬喎!

同學: 唔等啦,3年幾3百幾買,賺咗2百幾萬啦,算係咁啦!

咁啱個租客完咗約,要返澳洲,個單位交吉有樓睇。

到6百萬都好難再去,快手趁高位出貨,換貨好過!

想搏收租又想搏升值,揀邊區?揀咩樓?

同學的單位位於灣仔區…

表面平凡,但卻吸引到優質外國租客~~

做到賺租又賺價,進可攻退可守,值得分享。

這是一幢樓齡已經逾30年的單幢樓,位處於橫街,位置不算靚,但距離地鐵站大約5分鐘步程,非常方便。

低層,望着對面的大廈,景觀亦不算吸引,但勝在夠平,3年多前買入的時候,樓價才3百多萬,幾個月前賣出,樓價已經去到5百多萬了,短短3年多就升值55%,賺了200多萬,最重要是有個好的外國租客,與他共同經歷2015年底到2016年中的跌市,睡得安樂。

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聽說…這區的租客質素甚高,是嗎?

也是的…同學的單位過去幾年租予一對外國夫婦…

除了交租準時之外,最驚喜的是收回物業的時候,新嘅一樣!

區內有很多外國租客,有好幾幢半新樓,外國人比本地人還多。

論租客種類,其實區內的租客很多元化,有為着名校網而搬過來的本地家庭客多,更多的是在附近上班的白領一族。

由於鄰近金鐘核心商業區,加上區內亦有不少商業大廈,上班族的客源充足,當中不少是從外國來港工作的外籍人士。

就筆者所見,英語世界的多,非英語世界的例如東歐等亦很多。

聽說租金較高,是嗎?如何吸引外國租客?

也是的…不同國籍的租客,有不同文化,普遍對生活質素及衛生環境的要求都頗高,願意花多些少錢租住一個居住環境較好的單位。

尤其是在附近商業區工作的外籍人士,普遍職位、收入及消費力也不低,到附近的西餐廳逛逛,看看餐牌看看價錢就知道。

根據過往的經驗,想吸引外國租客,裝修不需要太豪華、太花巧,他們普遍比較喜歡簡約、時尚。

他們也喜歡空間感,如果有天台、平台更好。

至於單位內,房間空間不宜太細,最好有開放式廚房,配備一組時尚的櫥櫃、雪櫃,很多外國租客都喜歡煮食。

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聽說…市區的租金回報較高,是嗎?

是的…以今天的顛價計算,市區很多都有3 厘以上。

多得政府越幫越忙的辣招,近年全城缺盤,樓價顛升,很多香港人盲目追價上車,當中很多熱門的上車屋苑,尤其是新界區的大型上車屋苑,例如沙田第一城、河畔花園等呎價竟然炒到2萬元,很多資深投資者、前輩都大跌眼鏡!現在就比較一下…

同學賣出的單位現時市價約570、580萬,呎價大約1.8萬,呎價已稍低;

再比較租金,價錢差不多的單位,例如在沙田第一城,只能買到300呎不到的兩房單位,如果不是暑假旺季,大約可以租到1.3萬左右。

然而同學這個單位,隨時都可以租到1.6萬或以上,以同學幾年前買入價計算,唔需要劏,唔需要共居,租金回報在5厘以上。

如以現時出市價大約580萬計算,回報都有3.3厘,比新界區很多屋苑3厘不到,高出不少。

論升幅,未必最高,但卻可以做到攻守兼備

同學在2015年的跌市前已經買入,以360萬計算,升幅約55%,相比一些面積最細、Lump Sum最細的單位,升幅未必是最高。

不過幾年賺咗200多萬,都唔錯啦!最重要由於單位的租金回報相對較高,萬一遇上市場逆轉,防守能力相對較強。

今時今日講市場逆轉當然個個都唔信啦!現在市場那麼亢奮,個個都覺得樓價只會升不會跌。

然而嘗試代入同學的處境,當年他買樓之外,的確遇上一個「細價樓爆煲」的跌浪,亦因為租金回報高,租務市場穩定,當年同學面對跌市,仍然可以安心睡覺,這就是防守力了。

當然以上只是其中一個賺租又賺價的地區,還有很多區值得留意,有機會再詳談。

編按:【有樓萬事足】、【Ben Sir睇樓團】等顧問,《買樓財富十級跳》、《買樓上車防中伏》等作者,十年間,由負債累累的窮忙族,變出雙位數物業。「1% 投資培訓學院」創辦人,2009年全港首創地產投資課程,學員數千人,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主賺取千萬資產財務自由,近年更與戰友大舉進軍 “工廈” 及 “大陸樓” 市場。

作者專頁:第一桶金

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