大炒家放售百億物業 樓市投資新啟示? | 香港樓市2018

大炒家放售百億物業 樓市投資新啟示? | 香港樓市2018

【大炒家放售百億物業】近日「舖王」鄧成波及大鴻輝興業主席梁紹鴻,分別大手放售物業,項目總數達到35個,分別有寫字樓、舖位、住宅及地皮,涉資過百億元,市場即時意見多多,猜測背後動機,一時眾說紛云。

大炒家放售百億物業

鄧成波透過招標放售12項物業,市場估值約80億元;大鴻輝放售的物業達23項,估值約45億元。

因涉及數量及銀碼為近年罕見,加上之前兩人大多只買不賣,市場部分人士即時反應是「大投資者都看不好後市」。

鄧成波兒子鄧耀昇就強調,出售項目是整合旗下房地產物業組合,提升集團的財務實力,並進一步提升目前資產組合的質素。

大炒家 放售 物業 鄧成波 樓市 舖王
「鋪王」鄧成波近日透過招標放售總值約80億元物業,引發市場關注。(資料圖片)

樓市未見危機跡象

大鴻輝方面,負責招標的第一太平投資部資深董事方詠清指出,業主是出售部分持貨多年的物業,目的是優化資產組合,套回資金轉投別的項目。

筆者並不相信後市將有危險的說法,按現時樓市及經濟條件,仍未見今年樓價會出現深度調整。

一方面是全球經濟縱使受壓於貿易戰,卻未有崩圍的走向,美息雖然日高,卻又未見美國聯邦儲備局會大幅度提升加息步伐。

即使政府開始針對高樓價而出招,也未見會推出嚴勵措施打壓樓價,整體樓市仍然處於健康狀況。

不用以陰謀論去推演

不過,樓價仍然穩健是一回事,樓價未來是否仍有可觀升幅,則是未知之數。

畢竟樓價已升多年,近幾年更高速上揚,無疑已處於一個頗高水平。

雖則上升空間依然存在,但升幅未必一如過往,始終樓價已逐漸跟香港市民的收入脫節,樓價大升的推動力受到局限。

既然樓價位高而再升空間收窄,部分投資者將持有多年及升值以倍計的物業減持,先行套現獲利,謀定而再動,也是無可厚非的策略,市場不用以陰謀論去推演,進而得出未來市場高危的結論。

大炒家 放售 物業 鄧成波 樓市 舖王
貿易戰影響逐漸浮現,下半年本港工廈,寫字樓發鋪市有機會受壓。(資料圖片)

簡單講,投資者在樓價高位減持,勝過為追逐有限的升幅而繼續冒上風險,畢竟世界局勢瞬息萬變,投資者為防經濟逆轉或出現「黑天鵝」等作出部署,實是一合理行為。

道理相同,鄧成波跟大鴻輝大手標售物業,並非對市場看淡,只屬高位套現。

有炒過股票的朋友大抵會明白,當一隻股票接連上升,遠遠超過現時市場價值時,適量的減持是十分理性的策略。

就像今年初騰訊控股(00700)股價上升至470多元時,市盈率高達52倍,若然投資者在200多元已買入一定數量,這時或會想:「股價有機會續向上升,但

現時價值確實不菲,即使續上,空間未必太大,若然一個大回調,可以有相當調整」。

策略減持無可厚非

投資者即使相信騰訊未來仍是穩健公司,仍有相當前景,但適度減持以鎖定部分利潤,也是合理步署,以免市場一次回調,令盈利唔見一截。

相信鄧成波與大鴻輝也如是,適量減持勝過要賺盡一分一毫。

當然,市場要注意的訊息,是炒家亦開始對樓價持續大幅上揚有保留,其他人對樓市也不能全沒警愓,在作投資決定時要更審慎部署,特別是在工商舖市場。

美聯工商舖(00459)早前預測,今年下半年本港工廈、寫字樓及舖市有機會回落,預算成交宗數約4,950宗,涉及金額約1,300億元,較上半年回落10%及5%。

集團行政總裁黃漢成指出,下半年貿易戰的影響逐漸浮現,香港作為國際貿易中心,無可避免會受到一定影響,加上股市波動,聯儲局又開始略為提升加息步伐,將對市場構成不明朗因素。

除了大炒家大手放售項目外,近期樓市交投確實開始放緩,主要是6月時經過一輪熾熱推盤潮後,開始進入消化期。

再者,市場也需要重新累積購買力;加上早前業主不斷提升售物業價格,令準買家開始卻步,預計要多點時間,讓有意置業者去接受調升後的新價格。

大炒家 放售 物業 鄧成波 樓市 舖王

據利嘉閣地產統計,過去一週(7月16至22日),全港50大屋苑僅得71宗成交,創出半年新低。

當中以新界的情況較差,上週僅錄得25宗,較前週的38宗銳降34%。

該行董事陳大偉表示,二手買賣受到中美貿易爭拗影響,交投並不活躍,加上多個屋苑盤源短缺,導致買家入市受阻。

陳大偉續稱,自政府宣布居屋定價新政策後,部分買家期望會有放盤業主調低價格,但大部分業主仍然堅持,令買賣雙方陷入拉鋸局面。

他估計,業主短期的叫價態度依然沒有軟化跡象,大型屋苑交投在未來一兩週仍然會受壓。

大炒家 放售 物業 鄧成波 樓市 舖王

新盤市場料續放緩

中原地產統計,上週六及週日(7月21及22日)十大屋苑只錄得四宗成交,按週大跌50%,十個屋苑中,更有六個錄得零成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近期中美貿易戰加劇,後市不明朗因素增加,股市又波動,影響市場氣氛,再加上新房策等,均對中小型

物業市場造成一定影響,買賣雙方入市趨向審慎,導致二手成交淡靜。

新盤市場上,經過6月時發展商爭相推盤後,本月暫時偃旗息鼓,推盤步伐放緩,一手市場銷售自然下調。

截至本週一(23日),7月份一手成交僅錄得約900宗,而上月同期的成交達到2,000宗,下跌達55%。

新盤方面,以新鴻基地產(00016)最積極,共推出467個單位,已佔成交半數以上,並套現逾70億元。

6月份時發展商趕著推盤,主因是之前不斷有消息指政府會推措施壓樓市,部分發展商急於在發招前推盤;但新招已出,對市場沒甚影響,發展商不再急於出貨。而且之前消耗了一定市場購買力,預計新盤市場短期仍將繼續放緩。

首置上車盤 最平不用四球

為配合政府居屋新措施,市建局將會把馬頭圍道及春田街的項目,改為港人首次置業樓盤,最平單位售379萬元,預計年底會開售。

市建局董事會數日前通過,將馬頭圍項目轉為港人首置上車盤,將以市值的六二折及七二折出售。

以目前該區的市價每方呎約23,500元計算,折後的平均呎價為14,570至16,920元。預計所需首期約40多萬元,將在明年中入伙。

項目佔地29,000平方呎,部分單位是預留予馬頭圍重建項目受影響業主,撇除該部分,其餘的450伙面積介乎265至510平方呎,將用作首置單位出售。

為防止炒賣,確保首置盤可以達到上車自住目的,將會設置嚴謹的禁售和流轉限制。建議中的禁售期要較現時居屋的五年更長,例如延至八至十年。

另外,按揭證劵公司計劃,為首置買家提供樓盤三成或以上的按揭保險保障,加上銀行的按揭貸款,預計買家可以合共做到高達九成的按揭貸款。

大炒家 放售 物業 鄧成波 樓市 舖王

The user will never see this