土地債劵舊瓶新酒 娥六招令供應更缺乏 樓價續升|香港樓市2018

土地債劵舊瓶新酒 娥六招令供應更缺乏 樓價續升|香港樓市2018

香港地荒已經是不爭的事實,如何增加土地供應才是解決問題核心關鍵,香港大學日前就倡議發行「土地債劵」,用以收購新界土地,希望透過債劵加快整合新界屋地及農地,以便釋出更多土地以供發展。驟耳聽好像有效,實際是否可行,卻有一定的保留。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

香港大學倡議發行「土地債劵」

香港大學的建議,是結合一個所謂「土地區劃整理」的概念。

簡單講,政府要發展新界土地,最大問題是業權分散,不容易統一作整體發展;

於是政府要收購一整片土地,辦法是私人土地的業主將土地交予政府,然後由政府綜合規劃,包括興建道路、公共設施及公型房屋,而業權人可在原區換領一幅面積較小而價值較高的建屋地。

除了換地,政府會發出「土地債劵」,用以支付收購新界土地、農地或祖堂地之用。

作用等同換地權益書

業權人出售土地後取回債劵,未來可以債劵換取相同面積的政府新土地,債劵並可在市場轉售。

對於在香港地產市場打滾多年的人,應該聽過Letter A及Letter B,中文名稱是甲種及乙種換地權益書;今天的「土地債劵」,性質跟當年的Letter A及Letter B十分相近。

昔日港英政府要發展新界,希望整合紛亂的業權以作大規模發展,礙於政府資金有限,於是發行Letter A及Letter B,向新界業權人換地。

這些換地權益書的持有人,可以換地之外,在政府土地拍賣時,部分土地規定要以換地權益書競投,於是令到Letter A及Letter B成為發展商收購及炒賣的工具,一時洛陽紙貴。

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香港大學日前就倡議發行「土地債劵」,用以收購新界土地,希望透過債劵加快整合新界屋地及農地,以便釋出更多土地以供發展。

由於上世紀70至90年代香港樓價不斷上揚,換地權益書價值水漲船高,對政府來說十分不利,因為要以相若土地換回換地權益書,變相要將貴價地給予換地證持有人。

到後來,政府終於在97年前,以龐大的資金回收所有Letter A及Letter B。

當年要發Letter A及Letter B,主要是資金問題,其次是方便整合新界土地。

看看今天,政府庫房資金十分充裕,根本不須再利用債劵去進行收購,直接以現金購買其實也無不可,免得以後又要償還,更隨時因樓價持續向上而令政府大大吃虧。

其次是整合土地,事實上現時新界土地並非如當年般分散,反之大量土地是落在幾大發展商手上。

根據幾大發展商年報披露,少說也有數千萬方呎農地由發展商持有。

發展商才是新界大地主

那為何發展商沒有將手上土地發展?很大程度是涉及農地改變用途,受到許多規劃、環保及配套的限制。

加上目前樓價不斷上揚,政府即使容許改用途,在商討補地價時,為免被指官商勾結,開出的補價費十分高昂,令發展商每每要跟地政署進行長期討價還價,結果是發展土地遙遙無期。

特別在規劃上,即使政府取得大片土地,要過城規審核也並非易事。

有時人們將問題看得過於簡單化,以為只有找到一塊空地,就可以興建房屋。

事實要發展房地產項目,要看是否有足夠交通接駁,若大興基建,周邊又是否可以負荷?

密度大幅提升,對於居住環境及現時居於附近的居民,也並不合適;加上又要考慮環保問題,以及團體會否反對,最終可否落實發展,實在關卡重重。

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事實上,市區有一片土地,若能發展,隨時可提供40,000至60,000個單位,足夠香港四年之用。

所以最大問題不在於整合土地,而是在於其後能否通過規劃及地政的要求,以及補地價的進程等等。

當然,港大的建議並非全無可取,但實際發揮的功能只屬補助性。要長遠解決土地供應問題,填海才是終極良方。

問題是從填海到獲取土地,再而興建配套,招標出售,到建成房屋,需時動輒十年八載,如何可加快供應步伐,才是最核心要解決的事情。

事實上,市區有一片土地,若能發展,隨時可提供40,000至60,000個單位,足夠香港四年之用。

這個地方就是青洲,即是港島堅尼地城對出海面的一個小島。

青洲曾經設是越南難民營,及後難民問題解決後變成荒島,而整個島的擁有權屬特區政府,換言之是沒有收地及動遷的問題。

不涉收地動遷問題

要發展新界土地或都市舊區,最頭痛莫過於賠償及大規模動遷。青洲既沒有居民,也沒有私人建築,也沒有人在島上經營生意;

若要發展,不需涉及動遷,土地屬政府,不用談賠償,可以省卻許多時間及程序,馬上動工發展。

青洲沒有魚塘或郊野公園,亦沒聽過甚麼鳥類棲息地,對於環保來說,也沒有太大反對理由。

而且,現時絕少有人上島遊玩,不會剥削了市民遊山玩水的空間。

當然,涉及填海將破壞維港景緻,亦影響了港島海岸線的美貌,違反保護海港條例。

但既然今天最大困擾是居住問題,權衡輕重下,少不免要作出犠牲,不能又要增加土地供應,又不作出改變,世界是沒有兩全其美。

青洲距離堅尼地城十分之近,整個島面積逾百萬平方呎,只要將中間海峽填平,又或建橋連接,可視為港島西面的延伸,即時在市區獲得一幅龐大地塊,省卻花上數年時間去填海闢地。

樓價升勢銳不可擋

本地樓價接連破頂,差餉物業估價署剛公布6月份私人住宅售價指數,按月上升1.6%至389.4點,是自2016年3月開始,連續27個月上升,累計升幅達到43.5%。

若單計算今年上半年,樓價指數已上升10.4%(見下表)。

樓價上升之餘,租金也跟隨向上,但相比起樓價,有明顯落後。

差餉物業估價署6月份租金指數報193.7點,較5月上升1.2%,已是連續五個月錄得升幅,累計上升約3.5%。

樓價升幅驚人,目前即使是新界的細單位(431平方呎或以下),根據差餉物業估價署的數據,平均一間也要591萬元。

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娥六招令供應更缺乏

新界細單位指數,按月升4.26%,較年初升近12%。九龍區相類單位的售價升幅最高,平均達634萬元,按月升4.33%,較年初上升12.6%。

香港同類單位平均樓價為735萬元,按月升1.35%,較年初升7.28%。

樓價升勢似沒有阻力,特區首長林鄭月娥上場後,一直遲遲未肯出招,至上月才推出「娥六招」,但都未有針對增加供應這一環,更將相當比例的私樓土地撥作興建公營房屋,令私人市場供應更加匱乏,市場也預計,樓價仍會持續向上。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,該行的統計分析,今年首七個月的樓價累升接近12%,是2012以來,首七個月升幅最高的一年。

他認為,縱然政府6月底推出新的房策,令市場籠罩觀望氣氛,但現時樓價未見有任何逆轉之勢。

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