買樓贏 賣樓輸 銀行加息潮下 樓價繼續升到2019? | 香港樓市2018

買樓贏 賣樓輸 銀行加息潮下 樓價繼續升到2019? | 香港樓市2018

樓市】在美國接連調升息率後,本地銀行本週終於有動作,花旗銀行率先宣布上調按揭息率,之後多家銀行相繼跟進。市場人士指出,由於是次加息幅度輕微,料對樓市影響不大。而早前一項調查更顯示,近七成被訪者相信,未來一年香港樓價將繼續上升。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

樓市自我應驗預言

帶頭調升按揭利率的花旗銀行,早前公布第二季度市民置業意向調查,該調查由港大社科院研究中心進行,結果是近七成被訪者認為,本港樓價在未來一年將繼續上升,相反認為樓價會下跌的不足一成。 值得注意是,認同樓價上升的人數,是連續三個季度均向上升,意思即是愈來愈多人相信,樓價升勢持續上揚。

簡單講,大部分香港市民已逐漸相信,本地樓價只升不跌,而認為樓價會下跌的只屬少數。

不要小看這個只升不跌的觀念,除了樓宇實際供求及經濟情況這些核心主宰樓價的因素外,市民對樓價的信念亦屬舉足輕重,當大部分人認為樓價只升不跌,樓價的走向就受到一定影響。

心理學上有所謂「自我應驗預言」(Self-fulfilling Prophecy)的理論,意思是人們對某樣事情抱著某種期望,不期然就會依循著這個期望而行,結果這期望真的應驗,這就是自我應驗預言。

樓市以賣方的心理決定升跌

1968年羅森塔爾博士(Dr.Rosenthal)與積合遜博士(Dr.Jacobson)進行實驗,在一家學校隨機抽出一些學生,然後告訴老師這批學生全屬智商超高。

事實這群學生並非資優生,可是經過若干時間,這批學生的成績,與校內其他學生比較卻突飛猛進,遠遠拋離別的學生,為甚麼會出現這個情況?

原來老師以為那些學生既是潛力無可估量,不想平白浪費天才,於是不知不覺間投入更多的心力及感情,給了更多學習資源及肯花更多時間與學生溝通和研究。

老師又不自覺給予更多愛心與關懷,鼓勵學生學習,不時又給與學生回匱,令學生對學習的興趣大大提升。

這就是老師相信那些學生是資優,於是預期學生的成績必然會好,結果不期然投入更多心力,最終達到預先的期望。

樓價也如是,當大部分港人對樓價都是看升,這個期望絕對會影響樓價未來的走向。

道理很簡單,可從買賣方的心理去解釋,當業主眼見樓價一天比一天高,或許會擔憂樓價高處不勝寒,若有任何風吹草動,還是先走為上。

但當所有人都相信樓價只升不跌時,市好時業主固然不輕易願意出售物業,即使買家一再追價,業主仍會接連反價或調高叫價,令到買賣難以達成,變相導致供應更緊絀。

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【香港樓市2018】當大部分港人對樓價都是看升,反過來會影響樓價走向。

怕蝕底心理催生需求

縱使市場交投有所下跌,因業主對樓市充滿信心,相信樓市只屬調整,所以也不會心急出貨,市場的供應還是處於低水平,在供應有限的情況下,樓價當然不會受大衝擊。

另外,業主深信樓價不會下調,心裹就會有概念,今天樓價即使下跌,明天還會重拾升軌,於是絕不會急於求售而大幅割價,極其量也是微調叫價,劈價出售的事情極少發生,樓市縱踏入調整期,樓價也不會呈現不穩。

從買家層面看,當大部分人相信樓價只升不跌,也就不介意給予一個更高的價格去購買,因為他們會想,今天不買,明天隨時更貴,於是願意花更多的錢搶購。

同時,原本與家人同住或無需要置業的,也因擔憂錯過今天,明天準要吃虧,於是也跑出來買樓,令買方需求不斷上升。

當求大於供時,樓價進一步上揚,而樓價接連上升,又更加令港人相信樓價只升不跌。

再者,除了用家外,投資者也不會放棄獲利機會,雖然政府已實施多項措施以加重炒賣或投資成本,但當大部分人都認為樓價只升不跌,而銀行利息成本又低,存錢入銀行所得無幾,相反供樓利息就極為廉宜,即使買樓投資成本增加,投資者也不介意多買一層,甚至更多。

而且即使短期樓市放緩,他們深信樓價上升機會遠大於下調,也願意長線持有。投資者的增購意欲,令市場的需求更加大大上升。 即使樓價或成交出現回調,在大多數人相信樓價只升不跌的環境下,這個觀念會為樓市提供一個強大支持。

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樓市只升不跌觀念深植

道理十分易明,大家相信樓價長線不會跌,那當樓市放緩時,市民反倒認為是入市良機;人同此心,他們會認為這時買樓機不可失,否則蘇州過後又冇艇搭。

一窩蜂的入市,馬上為回調的樓市提供相當的支持力度,令樓價得以穩下來。

總括來說,在買家與賣家也相信樓價只升不跌下,買家或賣家在碰上樓市升也好,樓市調整也好,也不其然作出相應的舉動。

即買家在好市時會搶著買,市回時又認為機不可失,是入市千載難逢機會;賣家市好時不斷調升價格不願賣,市靜時又不願降價求售,結果「求過於供」持續存在,樓價自然易升難跌,這就是樓市的自我應驗預言。

筆者相信,「買樓贏,賣樓輸」,這個概念已深深植根於港人腦海,而這個概念影響港人買樓及賣樓的決定,從而進一步鞏固香港樓市。

除非內地或香港經濟出現「黑天鵝」,否則樓價今、明兩年仍是易升難跌,樓價將大漲小回,持續向好。

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按息加幅輕微 供樓壓力未大增

花旗銀行本週二(8月7日)率先在本港調升按息0.1厘,最優惠利率(P)按揭息率由P減3.1厘,調升至P減3厘,即按揭利率由2.15厘增至2.25厘。

同時,花旗的同業拆息按揭(H按)亦調整,鎖息上限由原來的P減3厘,上調至P減2.9厘,即實際利率由2.25厘增至2.35厘。 花旗加按息後,滙豐、恒生銀行(00011)及中銀香港(02388)在翌日跟隨,三大龍頭銀行均調高按揭息率0.2厘。

之後,渣打、建設銀行(亞洲)、東亞銀行(00023)及永隆銀行等亦先後公布上調按息0.1至0.2厘不等。

由於升幅輕微,預計新造按揭客戶每百萬元貸款,每月實際供款平均只會增加50至100元。 市場早前傳出金管局向銀行施壓,要求銀行調升按息,估計今次各大銀行是回應金管局而作出配合。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,美國由2015年已累計加息七次,估計9月時美國將再次加息,在此情況下,香港銀行近日先後加按息屬意料中事。

她預期年底前有機會再加息一次,加息幅度累計約25至50點子。 業內人士認為,即使銀行開始加按息,但估計加息步伐有限,加幅亦輕微,對樓市影響不大。 而且市場供應仍然嚴重不足,預計全年樓價上升機會仍大。

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【香港樓市2018】花旗銀行率先加息按揭後,其他銀行亦相繼跟隨。

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